Aluguel


Cobrança de despesas de cadastro na assinatura de contrato de locação
De acordo com a legislação relativa a cobrança de aluguel (Lei 8.245/91), as despesas com informações cadastrais sobre o pretendente à locação de um imóvel e seu fiador, devem ser pagas pelo proprietário desse imóvel.
Fiador – direito de exoneração
O artigo 835 do Código Civil estabelece que "o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado, sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado, por todos os efeitos da fiança, durante os 60 dias após a notificação do credor".
Assim, basta uma notificação extrajudicial para o fiador exonerar-se da função. No entanto, o assunto é polêmico pois o mesmo Código, no artigo 2.036 dispõe: "A locação de prédio urbano que esteja sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida".
Alguns juristas entendem que a Lei do Inquilinato exerceria o papel de lei especial, prevalecendo sobre o Código Civil. Essa Lei (8.245/91), estabelece em seu artigo 39 que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação, se estende até a efetiva devolução do imóvel".
Nos casos em que o fiador pretender retirar a fiança, a solicitação deve ser feita por escrito (guardando uma via protocolada), ao proprietário do imóvel ou imobiliária. Não sendo atendido, ele pode recorrer à via judicial.
Garantias da locação 
 
As garantias que podem ser exigidas de um inquilino:
Fiança: A garantia é dada por um terceiro (fiador), apresentado pelo inquilino. Geralmente se exige que o fiador seja proprietário de imóvel no local, não tenha registro nos bancos de dados e,se casado, o cônjuge também assine a fiança.
Caução: É dado um depósito em garantia em bens móveis ou imóveis. O depósito em dinheiro não pode ser superior a três meses de aluguel e deve ficar depositado em caderneta de poupança. Se o inquilino no final da locação não tiver qualquer pendência, recebe o valor de volta devidamente corrigido. Caso esteja em débito (aluguel ou encargos), o valor pode ser abatido da quantia a ser restituída.
Seguro de fiança locatícia: feito através de companhias seguradoras, intermediárias entre o inquilino e o proprietário. Geralmente é exigido que o segurado comprove rendimento mensal equivalente a três aluguéis e não tenha registro nos cadastros de proteção ao crédito.
Multa na rescisão do contrato de locação pelo inquilino
O locatário pode rescindir o contrato antes do prazo estabelecido, desde que pague a multa estipulada. Essa multa deve ser proporcional ao prazo da locação. Por exemplo: se o contrato estabelecer multa de três aluguéis, o valor do aluguel atual deve ser multiplicado por três e o resultado dividido pelo total de meses de duração do contrato. Feito isso, multiplica-se o valor obtido pelo número de meses que faltam para completar o vencimento da locação. O resultado é o valor a ser pago.
O inquilino pode ficar isento da multa se houver acordo entre as partes ou se a rescisão do contrato decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador.
Pagamento antecipado do aluguel
A cobrança do aluguel antecipado só é permitida em duas situações:
  • Locações em que o inquilino não apresentou garantia: neste caso o locador pode cobrar o aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês a vencer ;
  • Locações para temporada .
Pagamento de taxas (IPTU, seguro contra incêndio, etc)
O pagamento dos impostos, taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio é dever do proprietário, salvo disposição contrária no contrato. Contudo, mesmo que o contrato não contenha cláusula a respeito, o pagamento pelo inquilino caracteriza acordo entre as partes. No caso do IPTU, o inquilino pode seguir o plano da prefeitura, pagando a parcela única ou mensalmente.
Questões de habitabilidade
De acordo com a lei vigente, um dos deveres do locador é o de entregar o imóvel alugado em estado que possa servir ao uso a que se destina.
Terminado o período de locação, o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Para resguardar direitos, é interessante que o locatário verifique, sempre que surgirem problemas, se eles ocorreram por desgaste natural. Entendendo que foram causados por mau uso, deve tentar saná-los com urgência.
Se constatar que os vícios ou defeitos têm origem anterior à locação, cabe ao locador as providências. Nesse caso, o locatário deve comunicar por escrito por escrito que está acontecendo e estabelecer um prazo para que sejam tomadas as providências devidas.
Não sendo atendido, pode discutir a questão no Judiciário.
Reajuste de aluguel
Conforme legislação vigente, o reajuste de aluguel deve ocorrer anualmente, com base no índice de preço constante do contrato (IPC, INPC, IGPM, IGP-DI, entre outros).
Sempre que o índice contratual tornar o valor muito acima, ou abaixo, dos preços de mercado, as partes podem fazer um acordo amigável. O acordo deve ser formalizado por escrito, no próprio contrato ou através de adendo contratual. Não ocorrendo o entendimento, prevalece o índice previamente estabelecido. A abusividade desse índice também pode ser discutida judicialmente.
Retomada do imóvel – contrato de locação acima de 30 meses
Nos casos em que o contrato de locação foi firmado a partir de 20/12/1991, com prazo de duração de 30 meses ou mais, no vencimento do contrato o locador pode retomar o imóvel sem necessidade de justificativa, valendo-se da "denúncia vazia". A mesma regra pode ser aplicada quando o contrato tem um prazo de duração inferior a 30 meses, mas o inquilino já está no imóvel há mais de cinco anos.
Após receber o comunicado, o inquilino tem um prazo de 30 dias para a desocupação.
Retomada do imóvel – contrato de locação com menos de 30 meses
Nos casos de contratos com prazos inferiores a 30 meses (ou prazos indeterminados), o locador só pode pedir o imóvel nos seguintes casos:
  • para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
  • para uso residencial de ascendentes (pais, avós) ou descendentes
    (filhos, netos) que não possuam imóvel próprio;
  • para demolição e edificação;
  • para realização de obras que aumentem a área construída em no mínimo 20%.
  • no caso da locação estar vinculada a um contrato de trabalho e ele for extinto;
  • no caso de necessidade de reparação urgente determinada pelo poder público.
O locador ainda pode retomar o imóvel se houver acordo entre as partes, por falta de pagamento de aluguel ou dos encargos da locação; por infração legal ou contratual e por alienação, venda ou cessão do imóvel.
Revisão do aluguel
Caso o locador proponha um reajuste acima do índice estabelecido no contrato, o locatário deve verificar a data em que ele foi firmado, bem como valor de aluguel praticado na região, em residências de mesmo padrão.
Se já decorreram três anos da locação ou do último acordo para adequação de valores, pode ocorrer a "revisional do aluguel", que é quando a parte interessada (locador ou inquilino) tem o direito legal de exigir que a locação tenha seus valores semelhantes aos preços de mercado. Não havendo acordo amigável, a questão tem que ser discutida judicialmente.
Qualquer acordo, mesmo amigável, deve ser firmado por escrito, no contrato de locação ou através de um adendo contratual.
Venda do imóvel
De acordo com a Lei 8.245/91, em caso de venda, o locatário tem preferência na aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial ou extrajudicial que contenha todas as condições de venda. O inquilino, por sua vez, tem 30 dias para se manifestar.
Quando o locatário tiver interesse na compra do imóvel e a venda não for comunicada, deve contratar advogado para análise e competente ação judicial.
Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no cartório imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).
Se a locação se encontrar no prazo determinado e o imóvel for vendido, transferido ou cedido a terceiros, a permanência do inquilino no imóvel está garantida durante o prazo restante da locação, desde que o contrato esteja registrado no cartório de registro de imóveis e nele constar cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação no caso de venda).
Caso contrário, o novo proprietário (comprador) pode denunciar a locação, concedendo prazo de 90 dias para desocupação. Não havendo esse procedimento, a locação deve ser mantida nos seus termos.
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