Defeitos em construção

existência de defeitos no imóvel decorrentes da construção, como trincas e fissuras na estrutura ou afundamento dos pisos, não pode ser usada pelo comprador como justificativa para rescindir contrato de financiamento. No entendimento da 11ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3), o banco, na qualidade de agente financeiro para aquisição de imóvel já pronto, não assume responsabilidade relacionada à construção do imóvel.

Na ação de reparação de danos julgada pelo TRF-3, um casal alegou que, após passarem a residir no imóvel, este começou a apresentar vícios estruturais que impossibilitava o seu uso com segurança. E que ao constatarem essa situação, procuraram a Caixa Seguros que, embora tenha verificado defeitos, negou a cobertura securitária contratual, pois concluiu não haver ameaça de desmoronamento.

Os autores então requereram a suspensão do pagamento das prestações do financiamento contra a Caixa Econômica Federal (CEF) e contra a construtora, pois haviam firmado contrato de compra e venda com a construtora e, para viabilizar o negócio, obtiveram crédito imobiliário junto à CEF. No entanto, em decisão unânime, a Turma do TRF-3 argumentou que os autores da ação não podem confundir a aquisição da propriedade, que envolve o contrato de compra e venda do imóvel, com a relação contratual de mútuo, que envolve o empréstimo do dinheiro.

“Na aquisição do imóvel pronto, o agente apenas empresta o dinheiro, não podendo ser atribuído ao mesmo, responsabilidade pelo vicio de construção, que é de responsabilidade da executora da obra”, avalia o advogado Hebert Reis, especialista em Direito Imobiliário. Reis ressalta que o Código Civil estabelece cinco anos de garantia da construtora. E recomenda que não sendo sanado o vício, o consumidor procure a Justiça.

No caso em questão, porém, a construtora não foi localizada em primeiro grau, tendo o processo seguido, a pedido dos autores, somente em relação à CEF. A sentença extinguiu o processo sem julgamento do mérito em razão da ilegitimidade passiva do banco. Já no TRF-3, a Turma admitiu que o banco tem legitimidade passiva por ser parte na relação jurídica de direito material, mas entendeu que a CEF apenas emprestou o valor solicitado pelos autores, sem interferir no valor ajustado entre eles e a construtora.

A decisão do TRF-3 diz: “Não há que se falar em negligência da Caixa. Na qualidade de agente financeiro para aquisição de imóvel já pronto, cabe a ela fazer diligências relacionadas ao financiamento bancário, ela não assume responsabilidade relacionada à construção do imóvel, ao contrário do que ocorre nas hipóteses em que a Caixa atua como agente financeiro da própria construção e nessa condição obriga-se a fiscalizar a obra.”

COMO FUNCIONA

1 Para o TRF-3, não cabe pedido de rescisão contratual do mútuo (que envolve o empréstimo do dinheiro) pela existência de vícios no imóvel.

2 No caso de imóvel já pronto, a instituição que fornece o crédito, não assume a responsabilidade por danos relacionados à construção do imóvel e sim a construtora ou a incorporadora.
 
3 Por outro lado, o Tribunal entende que quando a instituição bancária atua como agente financeiro da construção, ela se responsabiliza pelos danos, pois nessa condição tem a obrigação de fiscalizar a obra.

4 A decisão do TRF-3 está amparada por precedentes do Superior Tribunal de Justiça, do TRF1, do TRF4, do TRF5 e do próprio TRF3. No tribunal, o processo recebeu o número 0021294-05.2012.4.03.6100/SP.

5 Em casos de defeitos no imóvel, o Código Civil estabelece em cinco anos o prazo de garantia dado pela construtora.

6 Caso considere abusivas as condições de financiamento, o consumidor pode ingressar com uma ação revisional, para alterar a cláusula em questão.

7 Nos casos de descumprimento do contrato, o consumidor pode pleitear a rescisão contratual.
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