ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE.

(DOC. LEGJUR 150.1394.4003.1400)
STJ - Alienação fiduciária de coisa imóvel. Sistema Financeiro da Habitação - SFH. Purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Possibilidade. Aplicação subsidiária do Dec.-lei 70/1966, arts. 29, 34 e 41. Lei 9.514/1997, arts. 22, 26, 27 e 39. CPC, art. 620.
«1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a...(Continua)
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COMENTÁRIOS:

Trata-se de recurso especial da 3ª Turma do STJ, relatado pelo Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 18/11/2014, DJ 25/11/2014 [Doc. LegJur 150.1394.4003.1400].
A controvérsia gira em torna de saber se é possível a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/1997, quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A resposta da 3ª Turma foi no sentido positivo, e o fez após análise minuciosa dos fundamentos legais incidentes na hipótese em discussão.
Eis o que nos diz, no fundamental, o relator:

[...].
À luz da dinâmica estabelecida pela Lei, o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, constituindo a propriedade resolúvel, condicionada ao pagamento da dívida. Ocorrendo o pagamento da referida dívida, opera-se a automática revogação da fidúcia e a consequente consolidação da propriedade plena em nome do fiduciante. Ao contrário, se ocorrer o inadimplemento contratual do devedor, consolida-se a propriedade plena no patrimônio do fiduciário. Assim, tendo em vista que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor até o pagamento da dívida, conclui-se que essa transferência caracteriza-se pela temporariedade e pela transitoriedade, pois o credor adquire o imóvel não com o propósito de mantê-lo como sua propriedade, em definitivo, mas, sim, com a finalidade de garantia da obrigação principal, mantendo-o sob seu domínio até que o devedor fiduciante pague a dívida. No caso de inadimplemento da obrigação, ou seja, quando a condição resolutiva não mais puder ser alcançada, a propriedade do bem se consolida em nome do fiduciário, que pode, a partir daí, buscar a posse direta do bem e deve, em prazo determinado, aliená-lo, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997:
[...].
Com efeito, não purgada a mora no prazo de 15 (quinze) dias, a propriedade do imóvel é consolidada em favor do agente fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal. No entanto, apesar de consolidada a propriedade, não se extingue de pleno direito o contrato de mútuo, pois o credor fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante Leilão, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual. Portanto, ao contrário do consignado no acórdão recorrido, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato que serve de base para a existência da garantia não se extingue por força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela alienação em Leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, a partir da lavratura do auto de arrematação.
[...].
Assim, constatado que a Lei 9.514/1997, em seu art. 39, inciso II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto 70/1966, é possível afirmar a possibilidade de o devedor/mutuário purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei 70/1966).
[...].» (Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).»
JURISPRUDÊNCIA DE QUALIDADE
Esta é uma jurisprudência de qualidade. Para o profissional do direito este julgado é uma fonte importante de subsídio, já para o estudante é muito mais relevante, justamente por dar vida ao direito, ou seja, aqui estão envolvidas pessoas reais, problemas reais que reclamam soluções reais. Vale a pena ler esta decisão. Certa, ou errada, podemos ou não concordar com ela, contudo, está bem fundamentada pelo Min. João Otávio de Noronha e pelos outros ministros que expressaram seus votos. Tudo está exposto de forma didática, clara, fácil compreensão e de prazerosa leitura, como é de longa tradição do ministro relator. Como pode ser visto nesta decisão o Ministro relator, em poucas linhas, delimitou a controvérsia, distinguiu, definiu e determinou o fundamento legal dos institutos jurídicos envolvidos na hipótese, ou seja, no fundamental contém o que toda decisão judicial ou tese jurídica deveriam conter. Neste sentido esta decisão deveria ser lida com carinho, principalmente pelo estudante de direito, na medida que é uma fonte importante de estudo, aprendizado e qualificação. Decisões bem fundamentadas estimulam a capacidade de raciocínio lógico do estudioso. O raciocínio lógico é a ferramenta mais importante para qualquer profissional desenvolver sua capacidade criativa.
Nesta decisão em particular nota-se que mesmo sem particularizar foi ali aplicado parcialmente um dos mais importantes postulados dos contratos no sentido de que é fundamental conduzir qualquer acordo de vontades até o fim e que não consulta o interesse das partes muito menos a sociedade que estes compromissos sejam abortados por qualquer motivo como se representassem uma relação ausente de confiança e cujas pessoas se odeiam e se punem mutuamente, ou o que é pior, pessoas que buscam sempre obter com este comportamento alguma vantagem ilícita ou desleal, principalmente de natureza econômica sobre a outra parte mais fragilizada, neste sentido, cabe aos envolvidos, e na falta delas aos advogados, e na falta de deles à jurisdição ajudar e conduzir os contratantes até o fim do compromisso que assumiram, ou seja, que ele se esgote naturalmente, principalmente se ele, o compromisso, for avalizado pela seriedade, na medida que os percalços são naturais e inevitáveis, e quase sempre são transitórios, principalmente se o vínculo é de longa duração, o que por si só não autorizam qualquer compromisso ser rescindido ou abortado prematuramente. Os contratos de mútuo imobiliário são o exemplo clássico de compromissos de longa duração. Abortar prematuramente qualquer compromisso, que se superados eventuais percalços poderia chegar ao fim. Neste sentido, quando a mora é punida com prestações exageradas, iníquas ou sem qualquer propósito, impedindo ou dificultando a purgação da mora, como o vencimento antecipado do contrato, juros extorsivos ou multas abusivas, esta punição da mora não encontra guarida principalmente, no bom senso, na razão e no art. 422, do CCB/2002, principalmente quando determina que as partes devem conduzir-se com a necessária boa-fé e probidade, tanto na conclusão quanto na execução do contrato.
Encontrar soluções mutuamente aceitáveis é compromisso das partes, na falta, dos advogados e na falta destes, da jurisdição. Solução diversa não atende os postulados da boa-fé objetiva nem dos valores fundamentais do sistema da livre iniciativa que equivocadamente chamamos capitalismo, dentre destes valores se encontra aquele que dedica ao consumidor um incondicional respeito na medida que o vê como a fonte natural e inesgotável de relações mutuamente vantajosas, ou seja, bons negócios.
PENSE NISSO
Consultar um advogado.
O cidadão ou consumidor deve consultar um advogado, ou advogada, de sua inteira confiança, antes de assumir um compromisso importante, como fazer um seguro, adquirir um veículo, adquirir um imóvel, constituir uma sociedade, até mesmo na hipótese de casamento, entre muitos outros, principalmente quando há o envolvimento de dinheiro, ou diz respeito a algum aspecto importante na vida e da vida das pessoas. Numa sociedade que a cada dia torna-se mais complexa e esta complexidade requer cada vez mais conhecimento especializado para tomada de decisões que outrora eram simples, mesmo questões quase do cotidiano hoje requerem ajudar profissional, sob pena de severas perdas e aborrecimentos para o cidadão ou consumidor e por uma questão de prevenção deve um advogado ou uma advogada serem consultados, da mesma forma como habitualmente consultamos um médico, um dentista, um veterinário, um arquiteto, corretor, etc. Vale a pena pagar preventivamente po r uma consulta a um profissional da advocacia e, obviamente, ele deve estar preparado para orientar profissionalmente o seu cliente, e deve ele ser de inteira confiança do cliente. Pagar preventivamente por uma consulta ao advogado é dispender um valor que sempre será simbólico pelos custos futuros que poderão ser produzidos a partir de um compromisso mal feito ou mal assumido. Esta é uma questão que poderia ser melhor compreendida com o uso da analogia, pois bem, procurar ajuda médica para uma pessoa que já faleceu é evidente que o médico não pode restituir a vida, apenas pode declarar formalmente o óbito e declinar a causa mortis, como é facilmente perceptível, na mesma medida buscar ajuda profissional, principalmente, do advogado quando tudo já ruiu, da mesma forma que o médico ele só pode declarar o óbito e a causa do fracasso, litigar não reconstrói o que ruiu e nem posterga o inevitável e nem é a função institucional da advocacia. Qualquer pessoa deve sempre consultar um advoga do quando for assumir um compromisso importante, acredite, vale a pena.
Os modelo de peças processuais e a tese jurídica.
Para o estudante de direito que tanto busca modelos de peças processuais, este acórdão é o melhor modelo que poderia consultar uma vez que retrata uma hipótese real, uma tese jurídica real, com pessoas reais, e uma decisão real, certa ou errada, e no fundamental contém o que realmente uma peça processual deve ter, ou seja, as partes, o relatório (fatos), a fundamentação, certa ou errada, e finalmente a parte dispositiva (pedido/decisão) (na forma do CPC, art. 282), ou seja, a controvérsia e os fundamentos legais estão bem delimitados e dispostos, bem como as partes envolvidas, enfim tudo que uma peça processual requer, independentemente se a peça é de natureza penal, administrativa, tributária, previdenciária, trabalhista ou extrajudicial. Quanto aos detalhes cada pessoa tem seu modo particular de redigir e o estudante com o tempo vai encontrar o seu modo de refletir sua identidade e personalidade nas peças process uais que subscrever e ao serviço que prestar. É pragmaticamente inexistente uma peça processual quando ausente uma tese jurídica devidamente fundamentada, bem estruturada, e filosoficamente consistente, ou seja, não agrida a razão e o bom senso, no mínimo. Note-se, em geral quando um estudante ou um profissional busca um modelo de petição ou de uma peça jurídica, o que ele efetivamente deseja é uma tese jurídica que não consegue desenvolver, ou no mínimo tem dificuldade em fazer, ou ainda, falta-lhe condições materiais para tanto, neste sentido, a leitura sistemática de acórdãos adequadamente fundamentados é um instrumento muito importante para um estudioso possa ser capaz de desenvolver uma tese jurídica acerca de uma questão que lhe é posta e traduzi-la dentro de uma peça jurídica, isto significa qualificação profissional, e esta qualificação não nasce do nada, ao contrário requer considerável esforço intelectual, material, tempo, além da própria vocação em si. Os ministros das turmas de direito privado do STJ, tanto os Ministros mais antigos como os mais recentes têm produzidos acórdãos de muito boa qualidade, com fundamentação de fácil leitura e compreensão, isto significa que estes acórdãos são o melhor modelo de peças processuais, como dito, eles contém o que qualquer peça processual, no fundamental, deve conter, ou seja, as partes, o relatório (fatos), a fundamentação (fundamento legal e constitucional, jurídico, filosófico, etc). A diferença é que o advogado tem que direcionar sua peça processual ao órgão competente para conhecê-la. Como o STJ é praticamente o Tribunal de última instância, a leitura sistemática destes acórdãos proporciona ao profissional ou ao estudioso, principalmente no longo prazo, não só saber o que está sendo decidido, o que é uma informação valiosa, mas principalmente ajuda a desenvolver um raciocínio lógico que será empregado nas peças profissionais que forem produzidas, em qualquer instância, seja judicial ou administrativa. O site LegJur disponibiliza ao assinante este material a custo muito competitivo, quase simbólico. Assim um acórdão bem fundamentado é o melhor modelo de peça jurídica, por que ambos, acórdãos e peça jurídica, requerem as partes, relatório (fatos na peça jurídica), fundamentação constitucional, legal e jurídica, e finalmente a parte dispositiva, que é a decisão propriamente dita, que na peça processual é o pedido. Ao advogado ainda cabe ao formular o pedido obedecer algumas particularidades, como as provas que pretende produzir, citar ou não o Ministério Público, pedir juros e honorários, etc.
Para tanto, sempre que subscrever, principalmente, uma petição inicial deve consultar o CPC, ou alguma lei especial que venha a reger a hipótese ou alguma particularidade. Cabe sempre lembrar que não há tese jurídica sem aval constitucional ou legal avalizada pela Constituição, sempre despida esta do lixo ideológico que a nega. Ademais, um modelo fictício jamais pode representar ou reproduzir o que um acórdão representa, no acórdão, há vida e pessoas reais, fatos reais, debates reais, interesses e sentimentos reais, e uma solução real, certa ou errada acaba nascendo. A jurisprudência de qualidade é para o advogado, o que para o médico é o trabalho num pronto socorro, ou seja, é a verdadeira formação prática de que tanto os profissionais necessitam para qualificar-se. Daí a importância do próprio advogado fazer as pesquisas de jurisprudência pois a jurisprudência pode fornecer muitas ideias e caminhos que não se imaginava existir, como uma tese jurídica mais consistente ou mesmo um fundamento legal ou constitucional mais apropriado, suscitado por um colega ou magistrado. Modelos não qualificam o profissional, na medida que negam a possibilidade deste profissional compreender em toda a extensão e de forma tridimensional o que está produzindo, ou seja, impedem de sentir-se seguro e confiante. Há mais, a falta de confiança do profissional que produz uma peça processual, principalmente quando a fonte é um modelo fictício, é facilmente perceptível o que enfraquece em demasia a possibilidade de êxito ao final da tese jurídica ali exposta. Pense, como alguém pode defender uma tese jurídica, quando não está seguro e tem dificuldade de navegar num universo de leis e ainda interpretá-las adequando-as à Constituição (desembarcada do lixo ideológico que a nega), adequando-a ao momento histórico que vivemos, adequando-a ao modo republicano de vida, ao modo democrático de vida, ao modo cristão de vida, ao modo muçulmano de vida, ao modo budista de vida, [...] etc, separando o que é de fato um normativo legítimo de um lixo ideológico, elementos dos quais esta tese jurídica deve nascer?. Há que considerar, ainda, que da própria Constituição é necessário separar o que é efetivamente a Constituição e o que é o lixo ideológico que a nega. Portanto, apenas o conhecimento pode oferecer qualificação verdadeira, neste conhecimento não podem ser excluídos a filosofia, a história, a antropologia, e toda a ciência que está disponível. Como sempre dito, não há parto sem dor, nem riqueza sem suor, nem vida sem alma ou sem amor.
A hermenêutica e o advogado.
É fundamental consultar sempre, e com olhar interpretativo e crítico, a Constituição e as leis, na medida que vige no nosso sistema jurídico o princípio da legalidade, isto quer dizer, que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa, senão em virtude de lei (CF/88, art. 5º, II), e quando fala-se em virtude de lei, significa lei material avalizada pela Constituição, obviamente, Constituição desembarcada do lixo ideológico que a nega. Assim somente lei, em sentido material, avalizada pela Constituição, também em sentido material, pode criar direitos e obrigações. Não há tese jurídica sem aval legal e constitucional. Não há tese jurídica por ouvir dizer. Não há jurisdição por ouvir dizer ou por qualquer tipo de «achismo», ou seja, «... acho que» «... parece que» ou «... disse que», sem aval material da Constituição há apenas lixo ideológico. Assim só há peça jurídica se houver ali uma tese jurídica, materialmente válida, al go que modelos em geral não proporcionam, nem como ponto de partida.
A qualificação profissional do advogado.
Não há alternativa para a qualificação profissional. A qualificação profissional no Brasil, ao menos, na área jurídica, não pode ser comprada diante da falta absoluta de fornecedores habilitados. A qualificação é uma questão que está dentro de cada pessoa e da sua capacidade de obter este conhecimento por si só (autodidata), não há alternativa para o esforço próprio. A determinação em buscar este conhecimento também é relevante. Todo o conhecimento produzido pelo mundo a nossa volta está a disposição de qualquer pessoa, apreendê-lo é uma questão de vontade, convicção e vocação. Acredite, o «não saber» talvez seja a forma mais cruel de escravidão, na medida que disponibiliza a pessoa para uso, fruição e disposição de qualquer espertalhão, e eles existem em abundância e em geral não revelam nenhuma forma de respeito, consideração ou, mesmo piedade. Qualifique-se de verdade, como dito, ela não nasce do nada. Saber, conhecer, c ompreender é ser livre, ter alma, ter vida e ter sonhos. A falta de conhecimento não é apenas falta de qualificação, é muito mais, é escravidão em seu sentido material. Pense muito nisso.
A advocacia e o mercado de trabalho.
Numa sociedade cuja complexidade cresce sem parar, há um mercado enorme, inexplorado e sem fim para quem está habilitado a prestar serviços jurídicos verdadeiros e por serviço jurídico deve ser entendido aquele que é útil e capaz de satisfazer as expectativas do consumidor e jurisdicionado, dentro de uma perspectiva holística e tridimensional onde as pessoas são o centro e o destinatário de tudo, serviço bem prestado é aquele capaz de trazer ao profissional e as pessoas envolvidas um respeito recíproco e duradouro. Não há prestação jurisdicional legítima e nem serviço jurídico legítimo sem o respeito incondicional as pessoas. Não há nada mais gratificante e revelador da qualidade dos serviços prestados quando, ao final, todos os envolvidos devolvem ao profissional um sincero sorriso de felicidade, na falta deste, há algo que precisa ser mudado. Quando a expressão de alívio e felicidade não vir expressa no rosto das pessoas e al i remanescer ressentimentos, ódios e desrespeito mútuos, ali não foi prestado um serviço de qualidade. Como dito e redito, não há honorários ou remuneração legítimas e duradoras na ausência de uma prestação de serviços de qualidade. Pense nisso.
O Advogado, a confiança e a resolução de controvérsias.
Devemos sempre lembrar, principalmente ao estudante de direito, que o advogado como depositário da confiança do constituinte é o árbitro natural para resolução das controvérsias e o seio privado é seu foro adequado, litigar sem necessidade é demitir-se deste compromisso é abdicar de parcela fundamental da advocacia e da jurisdição. O compromisso natural de encontrar uma solução justa e aceitável tanto para o constituinte quanto para a parte contrária, se houver é exercer a advocacia, litigar sem propósito é compromissar-se com a litigância compulsiva que além de desnecessária, é cara, opressiva, antidemocrática, além de protrair pela eternidade uma solução que poderia ser muito rápida, mas não é só, tem mais, a litigância compulsiva é o vetor da discórdia, do ódio, do ressentimento eterno entre as pessoas, o que é ainda pior, não há honorários, e quando eles chegam são em geral pífios e humilhantes, sem honor ários dignos não há uma profissão viável, enfim não consulta o interesse público e nem o interesse privado de ninguém. Superar este obstáculo exige que todos assumam compromissos sérios com as pessoas, com a democracia, com o modelo republicano e democrático de sociedade e de vida, entre outros, como servir e respeitar incondicionalmente as pessoas. Portanto, encher-se de indumentárias e pedestais, olhar as pessoas de cima para baixo, é simplesmente opressão e despreparo e está muito longo da ideia e do compromisso da prestação de serviços ao cidadão pelo Estado que é da natureza de uma sociedade democrática e republicana. Servir as pessoas e não servir-se delas é a face mais reveladora da identidade e significância de uma sociedade democrática e republicana. Servir as pessoas é um compromisso inabdicável de qualquer instituição pública ou privada numa sociedade democrática e republicana. Pense nisso.
A Litigância compulsiva e a prevaricância compulsiva.
Nunca devemos esquecer que a litigância compulsiva e a prevaricação compulsiva de que tanto se fala e se falou por séculos, não é um serviço jurídico ou jurisdicional, é uma patologia, que apenas serve e beneficia governos ineptos, despóticos e antidemocráticos, além de ser um desrespeito as pessoas e ao cidadão, servem tão só para sedimentar e justificar a violência e o descrédito, nas, e das instituições públicas e privadas perante a sociedade que deveriam servir. Como dito, para os profissionais do direito que vivem da advocacia e da jurisdição, quando o foco deixa de ser o cidadão e as pessoas e passa a ser tão somente agradar e cuidar de interesses de governo o reflexo é a litigância compulsiva e a prevaricação compulsiva, para o advogado, que não é paga pelo contribuinte o reflexo são os honorários pífios, futuros e incertos o que pragmaticamente é um negócio muito ruim na medida que é negada completamente a ideia de que o consumidor e o cidadão devem receber uma prestação de serviços legítima e eficiente, como também, não podem conviver num mesmo ambiente em que para um dos lados a remuneração vem todos os meses e em qualquer circunstância, sempre custeada pelo contribuinte, além de recheada com uma abundante aposentadoria e de outro lado a remuneração é patrocinada pelo consumidor e subordinada ao término incerto de uma da prestação do serviço que nunca acaba.
O advogado e o consumidor.
Nunca deixe de ajudar e cuidar do cliente e consumidor, ele é a fonte de bons honorários como também é a fonte da felicidade e do prazer pelo exercício de uma vocação. Vale a pena lembrar que o contribuinte tudo aceita enquanto o consumidor é muito mais exigente, duro e difícil, embora residam na mesma pessoa. O advogado, como qualquer outro profissional responsável, é o suporte e o sustentáculo em que se apoiam as pessoas que o procuram e não o algoz delas. A confiança e o respeito não podem ser quebrados sem consequências. Não litigue. Trabalhe com confiança. Cobre honorários pelas consultas e pelo serviço que efetivamente prestar. Pense nisso e liberte-se.
Valores democráticos.
Os valores democráticos e republicanos são único sedimento capaz de conduzir ao longo do tempo a uma sociedade, cada vez mais livre, mais justa e sobretudo mais rica e produtiva e capaz de comportar uma vida digna para todos os seus membros. O compromisso da advocacia com os valores democráticos e republicanos é inabdicável. Como também é inabdicável o respeito incondicional pelas pessoas. Como também não é viável uma sociedade que não tem fé no trabalho duro e não o vê como único caminho em direção da riqueza, da prosperidade e da felicidade.


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