Se a construtora do prédio for à falência e os adquirentes terminarem o imóvel, responderão pelos débitos previdenciários da falida?

Imagine a seguinte situação adaptada:
João adquiriu uma unidade de apartamento na planta. Quando 70% do prédio estava concluído, a construtora (Encol) foi à bancarrota (falência). Ele e os demais adquirentes, com recursos próprios, contrataram uma empreiteira e terminaram o edifício.
Dessa forma, o prédio foi uma obra realizada em duas fases: a primeira delas, executada pela construtora/incoporadora (falida) e a segunda, concluída pelos próprios condôminos.

Débitos previdenciários
O que os condôminos não sabiam é que o pesadelo ainda não havia chegado ao fim.
A construtora que faliu deixou diversos débitos previdenciários relacionados com os funcionários que trabalharam na primeira etapa do prédio.
A Fazenda Nacional entendeu que a partir do momento em que os condôminos assumiram a conclusão da obra sub-rogaram-se nos direitos e deveres da construtora falida, de modo que se tornaram solidariamente responsáveis pelos débitos previdenciários, nos termos do art. 30, VI, da Lei n.° 8.212/91.
Com isso, foi negada a expedição de certidão negativa de débitos em favor do condomínio.

A posição da Fazenda Nacional foi acertada? Os condôminos que concluíram a obra podem ser responsabilizados pelas dívidas previdenciárias do antigo construtor?
NÃO. Na hipótese de paralisação de edificação de condomínio residencial, em razão da falência da incorporadora imobiliária, e tendo a obra sido retomada posteriormente pelos adquirentes das unidades imobiliárias comercializadas (condôminos), estes NÃO podem ser responsabilizados pelo pagamento de contribuições previdenciárias referentes à etapa da edificação que se encontrava sob a responsabilidade exclusiva da incorporadora falida.
STJ. 2ª Turma. REsp 1.485.379-SC, Rel. Min. Og Fernandes, julgado em 16/12/2014 (Info 554).

O STJ aplicou, ao caso, o inciso VII do art. 30 da Lei n.° 8.212/91, que determina o seguinte:
VII - exclui-se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com o construtor;

Dessa forma, o construtor (Encol) é responsável pelas dívidas previdenciárias, mas não o é o adquirente de unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis.

A lei protege a boa-fé dos adquirentes que comercializam com empresas construtoras, não só como mecanismo de justiça, mas também como instrumento de garantia, de forma que as relações contratuais na área da construção civil se desenvolvam em um sistema de segurança.

No caso, até o momento em que a obra estava sob a responsabilidade da pessoa jurídica (Encol), é inegável que os condôminos encontravam-se na condição de meros adquirentes das unidades comercializadas pela construtora (e não como construtores), não sendo possível, portanto, imputar aos condôminos a responsabilidade tributária sobre esse período, já que estariam acobertados pela exceção prevista no inciso VII do art. 30 da Lei n.° 8.212/91.

As razões expostas no Parecer do Ministério Público também merecem destaque:
“Quem adquire um imóvel de uma empresa de comercialização com sólido nome no mercado – como era a ENCOL nos anos 90 (a obra foi abandonada em meados de 90), acredita estar participando de uma relação jurídica que lhe satisfará, com segurança, todas as legítimas expectativas que dela decorrem. (...)
A solução que melhor prestigia os princípios que regem as relações contratuais, e o respeito ao princípio da confiança que deve reger a relação do Estado com o administrado, é a prevista no artigo 30, VII da Lei 8.212⁄91, que isenta os adquirentes da responsabilidade fiscal em relação à obra executada por construtora ou incorporadora com a qual contrataram sob a fé de que estariam isentos de qualquer responsabilidade fiscal, já que tal responsabilidade não só incumbia à incorporadora, mas integrava o preço que pagaram pelo bem que adquiriram.”

RESUMINDO:
Na hipótese de paralisação de edificação de condomínio residencial, em razão da falência da incorporadora imobiliária, e tendo a obra sido retomada posteriormente pelos adquirentes das unidades imobiliárias comercializadas (condôminos), estes não podem ser responsabilizados pelo pagamento de contribuições previdenciárias referentes à etapa da edificação que se encontrava sob a responsabilidade exclusiva da incorporadora falida.
Assim, se um grupo de condôminos se reúne e, com recursos próprios, termina o prédio que foi abandonado pela Encol, estes não poderão ser responsabilizados pelos débitos previdenciários que a antiga construtora contraiu durante a primeira etapa da obra.
STJ. 2ª Turma. REsp 1.485.379-SC, Rel. Min. Og Fernandes, julgado em 16/12/2014 (Info 554).

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