Para fins do art. 108 do CC, deve-se adotar o preço dado pelas partes no contrato ou o valor calculado pelo Fisco?

Imagine a seguinte situação hipotética:
João, por meio um contrato particular de compra e venda, alienou sua casa para Pedro.
No contrato de compra e venda uma das partes se obriga a transferir o domínio (propriedade) de uma coisa para outra pessoa e esta, em troca, se compromete a pagar o preço em dinheiro (art. 481 do CC).

O fato de ter sido celebrado o contrato de compra e venda já é suficiente para transferir a propriedade do bem imóvel?
NÃO. No Brasil, adota-se o sistema romano, segundo o qual o contrato de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade da coisa. O contrato de compra e venda apenas gera no vendedor a obrigação de fazer a transferência da propriedade.

E como é feita a transferência da propriedade?
A transferência da propriedade depende:
• No caso de bem móvel: da tradição (entrega). Com a entrega da coisa móvel, a propriedade se transfere para o comprador.
• No caso de bem imóvel: a transferência da propriedade depende do registro do título aquisitivo (contrato) no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, em nosso exemplo, mesmo depois de ter sido feito o contrato, Pedro ainda não é o proprietário da casa. Para que haja a transferência da propriedade para o comprador, ou seja, para que Pedro se torne o proprietário, será indispensável levar o título aquisitivo (contrato) até o cartório de Registro de Imóveis para que lá ele seja registrado.

Forma do contrato de compra e venda. A compra e venda de bens IMÓVEIS pode ser feita por meio de contrato particular ou é necessária escritura pública?
• Em regra: é necessária escritura pública (art. 108 do CC).
• Exceção: a compra e venda pode ser feita por contrato particular (ou seja, sem escritura pública) se o valor do bem imóvel alienado for inferior a 30 salários-mínimos.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

O objetivo do legislador, ao prever essa parte final do art. 108, foi o de possibilitar transações imobiliárias sem muito custo às partes de baixa renda.

Voltando ao nosso exemplo:
João, por meio um contrato particular de compra e venda, alienou sua casa para Pedro.
A cláusula do preço dizia que o imóvel vendido custava “XX” reais, o que era equivalente a 29 salários mínimos da época.
Na semana seguinte, Pedro foi até o Cartório de Registro de Imóveis registrar o contrato, a fim de “passar” a casa para o seu nome.
O Oficial do Registro de Imóveis não aceitou fazer o registro e suscitou dúvida, afirmando que a venda da referida casa tinha que ter sido feita por meio de escritura pública.
O argumento do Registrador foi o de que o Fisco fez a avaliação do imóvel, para fins de cobrança do imposto, e calculou seu preço como sendo “YY”, equivalente a 50 salários mínimos.
Em outras palavras, no contrato as partes deram um preço inferior a 30 salários mínimos, mas a avaliação do Fisco aponta que o valor é acima disso.

Para fins do art. 108 do CC, deve-se adotar o preço dado pelas partes ou o valor calculado pelo Fisco?
O valor calculado pelo Fisco.
O art. 108 do CC fala em valor do imóvel (e não em preço do negócio). Assim, havendo disparidade entre ambos, é o valor do imóvel calculado pelo Fisco que deve ser levado em conta para verificar se será necessária ou não a elaboração da escritura pública.
A avaliação feita pela Fazenda Pública para fins de apuração do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos, previstos em lei, os quais admitem aos interessados o conhecimento das circunstâncias consideradas na formação do quantum atribuído ao bem. Logo, trata-se de um critério objetivo e público.

Evitar fraudes
Segundo entendeu o STJ, ao adotar o valor do imóvel calculado pelo Fisco, evita-se possíveis fraudes. Isso porque as partes poderiam inserir no contrato um preço para o imóvel bem abaixo do real apenas para fugir da obrigatoriedade da escritura pública, desvirtuando, totalmente, o espírito e a finalidade da lei, com a exclusiva finalidade de burlar o fisco e não recolher os tributos e emolumentos devidos.

Cuidado com o enunciado 289 do CJF
Existe um enunciado da Jornada de Direito Civil do CJF em sentido contrário ao que foi decidido pelo STJ. Confira:
Enunciado 289: O valor de 30 salários mínimos a que se refere o art. 108 do Código Civil brasileiro, ao dispor este sobre a forma pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis, é o atribuído pelas partes contratantes, e não qualquer outro valor arbitrado pela Administração Pública com finalidade exclusivamente tributária.

O presente enunciado foi proposto pelo grande doutrinador Sílvio de Salvo Venosa, mas encontra-se superado pelo entendimento do STJ. Assim, em provas de concurso ou mesmo na prática forense, não se deve adotar o enunciado, mas sim a decisão do STJ.

Caso concreto
Assim, no caso concreto, o Oficial de Registro de Imóveis estava com a razão ao fazer a exigência da escritura pública. Logo, João e Pedro, antes de fazer o registro, terão que procurar um Tabelionato de Notas e fazer uma escritura pública de compra e venda da casa. De posse dessa escritura, eles irão procurar o Registro de Imóveis para efetuar a transferência.

Resumindo:
A compra e venda de bens IMÓVEIS pode ser feita por meio de contrato particular ou é necessária escritura pública?
• Em regra: é necessária escritura pública (art. 108 do CC).
• Exceção: a compra e venda pode ser feita por contrato particular (ou seja, sem escritura pública) se o valor do bem imóvel alienado for inferior a 30 salários-mínimos.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Para fins do art. 108, deve-se adotar o preço dado pelas partes ou o valor calculado pelo Fisco?
O valor calculado pelo Fisco. O art. 108 do CC fala em valor do imóvel (e não em preço do negócio). Assim, havendo disparidade entre ambos, é o valor do imóvel calculado pelo Fisco que deve ser levado em conta para verificar se será necessária ou não a elaboração da escritura pública.  A avaliação feita pela Fazenda Pública para fins de apuração do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos, previstos em lei, os quais admitem aos interessados o conhecimento das circunstâncias consideradas na formação do quantum atribuído ao bem. Logo, trata-se de um critério objetivo e público que evita a ocorrência de fraudes.
Obs: está superado o Enunciado 289 das Jornadas de Direito Civil do CJF.
STJ. 4ª Turma. REsp 1.099.480-MG, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 2/12/2014 (Info 562).

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