Despejo de locatário urbano em 15 dias com liminar do juiz: isso existe? Sim, existe! Mas em quais situações?

Há algum tempo, um cliente me apareceu com um contrato de locação em mãos, dizendo que sua filha estava desesperada (e ele também) pois ela teria que atrasar o aluguel por um mês em razão de ter perdido o emprego. Ouviu, mesmo que superficialmente, que ela poderia ser despejada em 15 dias por força de liminar, em razão de uma alteração "recente" (?) na lei de locações. Expliquei pra ele que a alteração recente já completou 6 aninhos e que não, a filha dele não seria despejada com liminar se não se enquadrasse nas modalidades legais.
A lei de locações (L.8245/91), traz, no artigo 59, § 1º, 09 situações em que o locador pode pedir ao juiz uma liminar de despejo ao locatário/inquilino de imóvel urbano, para que ele saia em 15 dias, sem nem ser ouvido. Vejamos:
  1. Quando já foi feito um acordo para desocupação do imóvel e foi dado pelo menos 6 meses para o locatário/inquilino sair. Passado este prazo, cabe liminar.
  2. Quando o imóvel foi alugado pelo patrão ao empregado em razão do trabalho e é extinto o contrato de trabalho. O camarada perde o emprego e perde a casa também.
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  4. Em caso de aluguel de imóvel para temporada, quando a ação de despejo é proposta dentro de 30 dias após o término do contrato. Também cabe liminar para desocupação.
  5. Em caso de morte do inquilino/locatário, não deixando ele nenhum sucessor, quando na casa residir pessoas não autorizadas por lei (sublocatários irregulares, por exemplo). No caso dele morrer e deixar esposa e/ou herdeiros, estes assumem o contrato, caso em que não cabe liminar.
  6. Quando no imóvel houver um sublocatário (ou seja, uma terceira pessoa que alugou o imóvel do inquilino/locatário) e, encerrado este contrato com o inquilino, o sublocatário permanecer no imóvel.
  7. Presente a necessidade de reparação urgente no imóvel, determinada pelo Poder Público (risco de desabamento, por exemplo) e o locatário/inquilino se recusar a sair ou deixar que seja feita a obra. (Situação acrescentada em 2009)
  8. Quando por algum motivo a garantia do contrato (fiador, caução, seguro, etc..) foi perdida e, notificado o locatário/inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias, este não apresentou, ficando o contrato sem nenhuma segurança para o locador. Mesmo se o aluguel vem sendo pago normalmente, cabe liminar de despejo. (Situação acrescentada em 2009)
  9. No caso de imóvel não residencial (comercial), cabe liminar caso a ação de despejo seja proposta dentro de 30 dias após o término do contrato ou de 30 dias após o término de notificação comunicando que o locador/proprietário deseja o imóvel de volta. Isso se não couber a ação renovatória de aluguel por parte do locatário. (Situação acrescentada em 2009)
  10. Por fim, a falta de pagamento. Mas não é qualquer falta de pagamento que gera a medida liminar. Para gerar a liminar o contrato não pode ter nenhuma das garantias do artigo 37 (caução, fiança, seguro, cotas de fundo de investimento), ou seja, somente cabe liminar de despejo caso o contrato tenha sido assinado sem fiador, sem caução, sem seguro... O que é muito difícil de acontecer, ou no caso destas garantias terem se perdido por algum motivo. (Situação acrescentada em 2009).
No caso da simples falta de pagamento também cabe ação de despejo, porém sem esta ferramenta incrivelmente eficaz que é a liminar, podendo o processo demorar mais do que o esperado, obviamente ficando o locador por mais tempo sem receber o aluguel.
Por esta razão, em alguns casos, a melhor saída para alguns proprietários de imóveis que conhecem a lei, ou que são bem orientados juridicamente, é abrir mão da garantia, por mais estranho que isso possa parecer, pois somente assim eles podem contar com a possibilidade de despejar o inquilino devedor e retomar o imóvel com muito mais celeridade, ou seja, em 15 dias.
Para conseguir quaisquer destas modalidades de liminar de despejo, o locador tem que propor ação e depositar em juízo (a título de caução) o valor de 03 meses de aluguel, que serão recuperados ao fim do processo.
Caso o inquilino/locatário queira permanecer no imóvel é só ele depositar o valor devido nos 15 dias concedidos na liminar que ele continua por ali. Mas também existe um limite: ele só pode fazer isso uma vez a cada 24 meses, senão nem assim ele vai escapar de ser despejado.
A lei de locações, apesar de ter completado 24 anos em outubro de 2015, ainda gera algumas dúvidas. Esperamos com este artigo ter ajudado a clarear alguns pontos sobre o tema que gera ainda tantas dúvidas em meio à população.
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