Venda ad corpus e de venda ad mensuram

Trata-se de venda de imóvel, a qual pode ser realizada de duas formas: ad corpus ad mensuram . Na modalidade ad mensuram o preço é fixado por medida de extensão ou se determinada a respectiva área. Há uma relação proporcional entre o preço e a dimensão atribuída ao imóvel. Verificada a inexatidão, compete ao comprador o direito de reclamar o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de promover a resolução do contrato ou ainda requerer o abatimento proporcional do preço.
Diversamente, a venda ad corpus é aquela que para a fixação do preço considera o imóvel em sua totalidade, um todo concebido por suas confrontações ou limites, sem o concurso influente do significado de sua extensão.
Sobre o tema dispõe o Código Civil de 2002 que:


Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .
No caso em tela foi comprovado nos autos que a extensão da fazenda não influiu diretamente na fixação do preço, vez que conhecidas as suas limitações pela autora. Logo, caracterizou-se a venda como ad corpus .
Segundo Ministro Relator Luis Felipe Salomão os fundamentos do voto condutor do acórdão, para chegar à conclusão de que a venda do imóvel foi ad corpus e não ad mensuram , podem ser sintetizados nos seguintes excertos: "Por outro lado, o que se verifica dos autos é que ocorreu no caso uma venda ad corpus , em que não foi elemento essencial da formação do preço a extensão das terras, estando comprovado que a autora, através de seu representante legal, tinha ciência das limitações do imóvel que estava adquirindo, ainda que não soubesse a extensão territorial exata. Com efeito, restou comprovado que as partes percorreram parte da Fazenda. E o documento de f. 115, que segundo a testemunha de f. 361 é de emissão do representante legal da autora, é capaz de indicar que a intenção da autora era de aquisição do imóvel conforme" as divisas e estado do bem "por ela conhecidos. Não se vê dos autos nenhum resquício de prova capaz de indicar que a extensão da Fazenda, cujas divisas e estado eram conhecidos pela autora, foi elemento determinante na fixação do preço. Poder-se-ia cogitar, mas não o foi, que a extensão territorial exata seria elemento essencial na formação do negócio. E neste caso outra seria a conseqüência jurídica que não a restituição do preço. Mas não há elemento capaz de demonstrar que a extensão do imóvel teria sido elemento utilizado na fixação do preço. Anote-se, também, que constava expressamente do registro do imóvel (f. 26) referência ao registro anterior do imóvel, cuja cópia encontra-se às f. 113, em que expressamente se consignou que a área referida, 1.766 hectares, era meramente enunciativa. O que se vê dos autos é que as partes de fato celebraram o contrato fixando o preço tendo em vista toda a Fazenda e suas benfeitorias, e não a sua extensão. Trata-se, portanto, de venda ad corpus e não de venda ad mensuram . (fls. 554/555)"
A Corte já se posicionou nesse sentido, nos seguintes termos:
PERMUTA DE IMÓVEIS. AÇAO DE ABATIMENTO DE PREÇO OU QUANTI MINORIS. IMPROPRIEDADE AFASTADA. VENDA AD MENSURAM . MATÉRIA PROBATÓRIA.
Inexistência de afirmação ou prova por parte dos réus no sentido de que possuem área contígua aos imóveis transmitidos aos autores, de forma a permitir a pretendida complementação física da área faltante. - A determinação sobre a natureza da venda, se ad corpus ou ad mensuramsitua-se no plano dos fatos, dependente que é da análise de estipulações contratuais. Incidência da Súmula nº 5-STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp 252.006/MS, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2002, DJ 07/10/2002 p. 261)
Ressalte-se ainda que a presunção contida no único, do art. 1.136/CC16, de que a referência à área de imóvel vendido é meramente enunciativa se a discrepância não ultrapassar 5%, não conduz à conclusão, a contrario sensu , de que se ultrapassado esse percentual, tratar-se-ia de venda ad mensuram .
No mesmo sentido, decidiu o ex-Ministro Orozimbo Nonato, julgando caso semelhante no âmbito do STF: Quando a diferença encontrada no imóvel vendido não exceder de um vigésimo da extensão total enunciada, estabelece a lei a presunção de ser simplesmente enunciativa a referência às dimensões. O preceito, porém, não leva a concluir que sempre e sempre, sendo maior a diferença, deixe forçosamente de ser enunciativa a referência às dimensões. Se a quantidade não serviu de base para a fixação do preço, se a coisa vendida constitui corpo certo, se a referência às dimensões é puramente acidental ou enunciativa, não se pode invocar 'a contrario sensu' aquela presunção. (RF 100/35).
Por fim, por unanimidade, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu que ao negócio jurídico entabulado pelas partes fora irrelevante a extensão da área do imóvel, caracterizando, com efeito, a venda ad corpus .
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