Anotações sobre a promessa de compra e venda

Introdução.

O vertente trabalho tem por escopo analisar o contrato de promessa de compra e venda (artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil), dentro do campo da sistemática contratual atualmente inserida no Código Civil e nas demais legislações que disciplinam disposições específicas da modalidade de contrato em destaque.

Esclarecimento inicial necessário, consolida-se, no aspecto de informar que a equivalência semântica das expressões “compromisso” e “promessa”, utilizada frequentemente pela doutrina para nominar a espécie contratual em análise, em verdade, as expressões destacadas comportam distinção, sendo muito esclarecedora a advertência feita por ORLANDO GOMES ao informar que:

“A promessa de venda como contrato preliminar propriamente dito desapareceu praticamente do comércio jurídico devido à superioridade manifesta do outro negócio jurídico que continua designado pelo mesmo nome, mas é nitidamente distinto, bem como em razão da tendência para a ele assimilar toda promessa que não contenha o pacto de arras penitenciais.


Poder-se-ia denominar esse negócio jurídico distinto pela expressão compromisso de venda, afim de evitar a confusão reinante na doutrina, com repercussão na jurisprudência. Costuma-se chamá-lo promessa irrevogável de venda, valendo a qualificação como nota distintiva que não conduz à sua verdadeira natureza jurídica.”[1]

Com efeito, pelas lições de Orlando Gomes, notamos a importância quanto à diferenciação das expressões promessa e compromisso, não se tratando de mero preciosismo, porquanto somente diante da sua adequada classificação, conseguiremos alcançar a compreensão da sua natureza jurídica e de seus efeitos.

Ademais, veremos que as disposições normativas encontradas no Código Civil atual, sobre a matéria tema deste trabalho, tiveram forte inspiração na Lei nº 649/49, na medida que entre particulares, restou autorizado celebrar pacto em caráter irretratável e irrevogável.

É a partir deste enfoque, que analisaremos o compromisso de compra e venda, buscando compreender suas peculiaridades frente às demais espécies contratuais, examinando ainda, suas raízes históricas e seus aspectos mais relevantes para a doutrina e para a jurisprudência.

1. Aspectos fundamentais da teoria geral dos contratos.

Os contratos são espécies fundamentais de negócios jurídicos, haja vista que através destes, transitam as possibilidades de criar, modificar, extinguir ou conservar direitos e obrigações das partes contratantes.

MARIA HELENA DINIZ em seus ensinamentos, afirma que:

“o contrato constitui uma espécie de negócio jurídico, de natureza bilateral ou plurilateral, dependendo, para suar formação, do encontro da vontade das partes para ser ato regulamentador de interesses privados”[2]

Das destacadas lições, temos que a essência do fenômeno jurídico que deflagra a necessidade/utilidade do contrato, é a regulamentação das vontades das partes, harmonizando-as com o ordenamento jurídico (requisito necessário e indispensável para o alcance da validade e da eficácia do negócio jurídico que se busca tutelar).

Alguns elementos essências convergem para formação dos contratos, podendo ser destacados os seguintes:

- capacidade das partes e legitimidade;

- objeto lícito, possível e determinado/determinável;

- vontade livre e boa-fé das partes;

- forma prescrita ou não defesa em Lei.

Além dos elementos acima destacados, o Código Civil Brasileiro e a Constituição Federal elencam alguns aspectos necessários e fundamentais para validade dos negócios jurídicos, que devem ser respeitados notadamente quando tratamos da seara contratual, para que ocorra a preservação da eficácia do negócio.

Com efeito, os citados aspectos são representados pela concorrência do respeito à autonomia das relações privadas, da função social dos contratos (artigo 421 do Código Civil), da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e pela força obrigacional dos contratos (pacta sunt servanda), sendo que este último, sofre modulação pelos demais, podendo vir a romper, no caso de uma das partes restar prejudicada pela ocorrência de eventual desequilíbrio contratual.

Relevante ainda observar, que os contratos, via de regra, produzem efeitos apenas entre as partes que dele participaram, no entanto, em situações específicas, esta regra não se aplicará, visto que os efeitos do contrato poderão ultrapassar a esfera de direito e deveres dos contratantes, tendo sido esta excepcionalidade muito bem lembrada PAPLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO em didático exemplo, vejamos:

“É o caso, por exemplo, da estipulação em favor de terceiro e do contrato com pessoa a declarar.

Por meio da primeira previsão, uma parte convenciona com o devedor que este deverá realizar determinada prestação em benefício de outrem, alheio à relação jurídica obrigacional original.

Na mesma linha, o contrato com pessoa a declarar é uma figura contratual consagrada expressamente pelo novo Código Civil, consistindo, em verdade, em uma promessa de prestação de fato de terceiro, que também titularizará os efeitos e obrigações decorrentes do negócio, caso aceite a indicação realizada”[3]

Lembremos ainda, que os contratos são classificados de acordo com as obrigações assumidas (unilaterais/bilaterais/plurilaterais), vantagens patrimoniais envolvidas (gratuitos/onerosos), equivalência de prestações (comutativos/aleatórios), especificação normativa (típicos/atípicos/nominados/inominados), formação (consensuais/solenes/reais), autonomia (principais/acessórios/coligados), quanto aos contratantes (pessoais/impessoais), e ainda, quanto à margem de negociação do objeto contratual (paritários/adesão).

Por último, lembremos que embora existam inúmeras classificações doutrinárias para qualificar a extinção dos contratos, podemos resumir de forma objetiva, que a extinção dos contratos poderá ocorrer de três formas diversas, conforme especificaremos.

A primeira é a forma natural de extinção dos contratos, ou seja, pelo cumprimento das obrigações nele constante (solutio).

A extinção dos contratos também pode ocorrer por fatos contemporâneos à sua formação, que se caracterizam como forma atípica de extinção, sendo comumente identificados em três hipóteses:

“I. invalidade contratual: normalmente identificada por algum defeito em sua formação, que pode levar até mesmo a nulidade do pacto, caso venha incidir alguma das situações elencadas nos artigos 166 e 167 do Código Civil;

II. cláusula de arrependimento: em regra, quem contrata possui intenção de alcançar a plenitude da negociação, todavia, é possível que as partes de forma contemporânea, pactuem excepcionalmente, o direito de arrependimento, permitindo as partes dentro de um período determinado, colocar fim ao contrato sem a incidência de penalidades. Salienta-se ainda, que no caso das partes ajustarem cláusula de arrependimento, está possibilidade pode estar vinculada ao pagamento de arras penitenciais, conforme autoriza a redação do artigo 420 do Código Civil[4].

III; redibição: fenômeno que apesar de se situar na fase de formação do contrato, se notada sua existência após a celebração do pacto, pode vir a gerar sua anulabilidade. O artigo 442 do Código Civil[5] possibilita ao contratante a faculdade de extinguir o contrato ou reclamar o abatimento do preço, caso venha a ser percebida a presença de vício redibitório.”

A extinção dos contratos também pode ocorrer em momento posterior à sua celebração, através da resilição ou da resolução contratual. Quando houver a ruptura contratual, motivada por vontade de uma das partes (ou mesmo ambas as partes), em manifestação de desinteresse na manutenção do vínculo que as unem, caracterizada está a resilição contratual. Além disso, a extinção poderá ocorrer simplesmente pela hipótese de não cumprimento do contrato, nesta situação, estaremos diante do fenômeno jurídico denominado como resolução contratual.

A resilição, prevista no artigo 473 do Código Civil, pode ser bilateral ou unilateral, pode se dar por iniciativa de uma ou de ambas as partes, devendo ser operacionalizada através da denúncia contratual.

A resilição bilateral é conhecida largamente em nossa doutrina como distrato, sendo oportuna a lembrança das lições de ORLANDO GOMES, em dissertação sobre o tema:

“Todos os contratos podem ser resilidos, por distrato. Necessário, porém, que os efeitos não sejam exauridos, uma vez que a execução é a via normal da extinção. Contrato extinto não precisa ser dissolvido. Se já produziram alguns efeitos, o acordo para eliminá-los não é distrato mas outro contrato que modifica a relação. Geralmente o distrato é utilizado nos contratos de execução continuada para desatar o vínculo antes do advento de seu termo extintivo, mas pode ser convencionado para pôr termo a contrato por tempo indeterminado. Claro é que se o contrato cessa por se ter expirado o prazo estipulado, não há que falar em distrato, pois, nesse caso, dá-se a extinção normal por execução.”[6]

Oportuna a observação traçada por SÍLVIO VENOSA, quanto para o cuidado que devemos adotar na utilização correta do instituto da resilição, sem cairmos na imprecisão vejamos:

“rescisão é a palavra que traz, entre nós, a noção de extinção da relação contratual por culpa. Originalmente, vinha ligada tão só ao instituto da lesão. No entanto, geralmente quando uma parte imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede a rescisão em juízo e a sentença decreta-a. Os interessados, no entanto, usam com frequência o termo com o mesmo sentido de resilir, isto é, terminar a avença de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se utilize, num costume arraigado em nossos negócios”[7]

Quanto à resolução, o ponto nuclear para sua identificação, é a ocorrência do inadimplemento contratual (culposo ou involuntário) por uma das partes, levando a inexecução integral ou relativa do contrato. Inclusive, as partes podem fazer constar no contrato cláusula resolutória, donde normalmente deflagra efeitos penitenciais à parte que deu ensejo a ruptura contratual ocorrida.

Impossível tratar de resolução contratual, sem ao menos mencionar sua hipótese de incidência quando verificada a ocorrência de onerosidade excessiva à uma das partes contratantes. Essa hipótese de resolução contratual, anteriormente a vigência do Código Civil de 2002, encontra-se agasalhada na legislação consumerista, tendo sido utilizada corriqueiramente para buscar o reequilíbrio contratual nas relações de consumo, ganhando forte destaque diante de sua importância dentro do sistema jurídico. Tamanha foi a repercussão desta modalidade de resolução contratual, que o legislador optou por inserir no Código Civil de 2002, três artigos para regular o tema na esfera privada (artigo 478 ao 480 do CC/02).

Lembremos ainda, que os contratos podem ser dissolvidos involuntariamente, pela morte de um dos contratantes, ou mesmo de ambos os contratantes, fenômeno este descrito como cessação, que na dicção de ORLANDO GOMES é relatado da seguinte forma:

“Entre as causas de extinção dos contratos, a morte de um dos contratantes ocupa lugar à parte. Sua inclusão nos outros modos de dissolução não tem realmente cabimento. Não é possível afirmar-se que resolve o contrato. Sem dúvida, impossibilita sua execução, ou faz cessá-la definitivamente, mas, a rigor, não pode ser considerada inexecução involuntária, porque seus efeitos não se igualam aos do caso fortuito. Não se justifica, também enquadrá-la entre as causas de resilição, como procede a doutrina francesa, pois a resilição se caracteriza por ser conseqüência da manifestação da vontade de um ou dos dois contratantes”[8]

ORLANDO GOMES ainda alinhava sua lição, informando que:

“A morte de uma das partes de contrato intuito personae equipara-se à incapacidade superveniente. O contrato extingue-se quando se verificada a impossibilidade de execução porque o devedor se tenha tornado incapaz e sua obrigação não possa ser cumprida por outrem. Nesta hipótese, entendem alguns que o contrato se extingue mediante resolução promovida pela outra parte. Se o contrato é impessoal, o representante do incapaz – curador – deve executá-lo em nome do interdito.[9]

E ainda, cumpre derradeiramente dizer que PAPLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO apontam como forma de extinção contratual as hipóteses de caso fortuito e força maior, informando que “Não há diferença pragmática, porém, entre os institutos, que, ocorrendo na vigência de uma relação contratual, acabarão por extingui-la, sem ônus às partes”[10]

2. Contratos preliminares.

O Código Civil atual positivou a previsão dos contratos preliminares dentro das matérias neste regidas, no entanto, é certo que as legislações anteriores previam a possibilidade de realização de negócios jurídicos dos quais podemos classificá-los confortavelmente como contratos preliminares.

Como veremos adiante mais aprofundadamente, o Decreto-Lei 58/37, constituiu verdadeiro marco inicial dentro do sistema jurídico brasileiro, ao que toca à instrumentalização dos contratos preliminares escorados em bases legais.

Ademais, a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64) e a Lei de Loteamentos (Lei 6.766/79), são munidas de normas que admitem a pré-contratação, para fins de alcançar o objetivo final (ou mesmo parte do objetivo) que permeia a intenção manifestada entre as partes no ato inaugural da relação.

Advertimos, portanto, que o fato do Código Civil de 2002 trazer disposições a respeito do tema tratado, não significa dizer que houve uma inovação legislativa, posto que conforme ressaltado alhures, muitas décadas antes de entrar em vigor o atual Código Civil o tema já era tratado com bastante familiaridade em nossa doutrina e na nossa jurisprudência.

PAPLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO conceituam esta modalidade contratual como sendo “uma avença através da qual as partes criam em favor de uma ou mais delas a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas planejado”[11]

Nas lições de ORLANDO GOMES, esta modalidade contratual é conceituada como:

“...figuras distintas do respectivo contrato definitivo, havendo, entretanto, que conteste a independência dos dois. Sob a influência do Direito francês, segundo o qual a promessa de venda – que é contrato preliminar no entendimento geral – vale venda quando haja consentimento das duas partes sobre a coisa e o preço, muitos autores negam a autonomia do pré-contrato. Pensam outros que, se consiste em criar a obrigação de celebrar o contrato definitivo, é supérfluo, porque, se alguém prometeu obrigar-se em dia certo, obrigado estará neste dia, como se nele houvesse contraído a obrigação. Exigir que novamente se obrigue é admitir, como diziam certos canonistas, um circuitus inutilis.”[12]

Igualmente, oportuna e esclarecedora é a lição ministrada por ENZO ROPPO que informa que:

“A peculiaridade de tal instrumento jurídico é justamente esta: as partes já definiram os termos essenciais da operação econômica que tencionam realizar (suponhamos, a venda de um imóvel por um certo preço), mas não querem passar de imediato a atuá-la juridicamente, não querem concluir, desde já o contrato produtor dos efeitos jurídicos-econômicos próprios da operação: preferem remeter a produção de tais efeitos para um momento subsequente, mas, ao mesmo tempo, desejam a certeza de que estes efeitos se produziram no tempo oportuno, e por isso não aceitaram deixar o futuro cumprimento da operação à boa vontade, ao sentido ético, à correção recíproca, fazendo-a, ao invés, desde logo matéria de vínculo jurídico. Estipulam, então, um contrato preliminar, do qual nasce precisamente a obrigação de concluir, no futuro, o contrato definitivo, e, com isso, de realizar efetivamente a operação econômica perseguida.”[13]

Nos pré-contratos bilaterais é relevante deixar consignado que é possível fazer constar no pacto a possibilidade de arrependimento ou irretratabilidade.

Com efeito, não havendo previsão de cláusula de arrependimento, a parte interessada pode perfeitamente exigir o cumprimento do contrato preliminar, pactuando-se, por fim, o negócio definitivo, devendo ser assinalado prazo para que ocorra a celebração da avença final.

ORLANDO GOMES, traz interessante apontamento, no sentido de informar que a promessa de venda pode ser de ordem unilateral ou bilateral, sendo certo, que na sua forma  forma unilateral “produz obrigações somente para uma das partes – ex uno latere. Na formação, é negócio jurídico bilateral, nos efeitos, contrato unilateral”[14].

O autor acima citado prossegue suas lições, ensinando que igualmente, é possível pactuar “promessa de vender sem a correlata promessa de comprar”, tratando-se, esta modalidade contratual, de pacto unilateral onde uma das partes estará obrigada a vender o bem objeto da avença, respeitado certo limite temporal. Celebrado o pacto nestas condições, o credor deverá manifestar-se quanto ao interesse de cumprimento da avença, dentro do prazo previsto, sob pena de torná-la sem efeito, sendo que na hipótese de não haver prazo expressamente fixado, o credor deverá se manifestar dentro do prazo que o devedor fixará, devendo o prazo obedecer a razoabilidade[15].

No campo dos contratos preliminares, importa considerar que a validade desta espécie de pacto está condicionada as mesmas que são fundamentalmente observadas ao contrato a ser celebrado, excluindo-se, tão só a forma do negócio, conforme indica a expressa orientação contida no artigo 462 do Código Civil[16].

No que tange a extinção dos contratos preliminares, é certo que sua finalização ocorre quando alcançado o seu cumprimento.

No entanto, havendo recusa no adimplemento contratual e não havendo cláusula de arrependimento, poderá a parte interessada buscar o cumprimento através do Estado Juiz, que ao consolidar pronunciamento de mérito em caráter positivo, o interessado estará autorizado buscar a execução coativa da avença, conferindo ao contrato caráter definitivo (art. 464 do Código Civil).

Salienta-se, que sendo a obrigação de natureza personalíssima, a parte buscar o dissolvimento do contrato, podendo, inclusive, pleitear eventual reparação material ou moral, consistente em fixação judicial de perdas e danos (art. 465 do Código Civil).

Outra característica interessante dos contratos preliminares, encontra-se prevista no enunciado do parágrafo único do artigo 463 do Código Civil, que informa que os contratos deverão ser levados à registro para irradiar seus efeitos. A questão registral foi objeto de discussão na Jornada I do Superior Tribunal de Justiça, tendo sido elaborado neste ao ato, o seguinte enunciado:

“Enunciado 30: “A discussão do parágrafo único do CC 463 deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros.”

ARRUDA ALVIM, ao tratar do tema em questão, leciona que:

“Pode-se dizer que a unanimidade dos doutrinadores reconhece que o compromisso só passa a ter eficácia em relação a terceiros com a inscrição; ou seja, é com a publicidade que se constitui o direito real.”[17]

Por derradeiro, salienta-se que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado (Súmula 76) de que “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.

3.Promessa de compra e venda.

3.1Natureza jurídica

A promessa de compra e venda é uma modalidade de contrato muito usual em nossos tempos, que conforme ficou registrado na introdução deste trabalho, encontra-se situada dentro do Código Civil nos artigos 1.417 e 1.418, que dispõe o seguinte:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

É certo ainda, que o direito do promitente comprador encontra-se inserido no rol dos direitos reais de que trata o artigo 1.225 do Código Civil, especificamente em seu inciso VII.

A promessa de compra e venda é, sem dúvidas, um contrato preliminar que objetiva a realização de um futuro contrato de compra e venda.

A destacada modalidade contratual, quando celebrada validamente, produz efeito para todas as partes nela figurante, restando um obrigado a vender e o outro obrigado a comprar. É dentro deste contexto, que ORLANDO GOMES apresenta relevante distinção entre promessa e compromisso afirmando que:

“O contrato preliminar de compra e venda gera, para ambas as partes a obrigação de contrair o contrato definitivo. Contém, implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às conseqüências normais da inexecução culposa de um contrato.”[18]

E prossegue de forma esclarecedora em sua distinção, sustentando que:

“A promessa de venda como contrato preliminar propriamente dito desapareceu praticamente do comércio jurídico devido à superioridade manifesta do outro negócio jurídico que continua designado pelo mesmo nome, mas é nitidamente distinto, bem como em razão da tendência para a ele assimilar toda promessa que não contenha o pacto de arras penitenciais.

Poder-se-ia denominar esse negócio jurídico distinto pela expressão compromisso de venda, afim de evitar a confusão reinante na doutrina, com repercussão na jurisprudência. Costuma-se chamá-lo promessa irrevogável de venda, valendo a qualificação como nota distintiva que não conduz à sua verdadeira natureza jurídica.”[19]

Diante das circunstâncias em destaque, ORLANDO GOMES observa que a promessa de venda (compromisso) não deve ser tratada como um contrato preliminar bilateral costumeiro, na medida, que existe expressa previsão legal, de que na inércia do cumprimento do seu objeto, a parte interessada pode reclamá-lo judicialmente, vindo a sentença substituir o contrato definitivo. Além disso, outra característica que a distancia dos tradicionais contratos preliminares é a atribuição ao promitente comprado de um direito real. Ao manto das destacadas observações, ORLANDO GOMES indica que:

“A promessa de compra e venda identificada por essas peculiaridades seria contrato preliminar impróprio, isto é, negócio jurídico diferente do contrato propriamente preliminar, que verdadeiramente, não consistiria em promessa recíproca de contratar.”

Igualmente conveniente, são os apontamentos traçados por ARRUDA ALVIM que ao comentar o tema, leciona que:

“Coloca-se, ainda, no art. 1.225, VII do novo Código Civil, o compromisso de compra e venda como um direito real. Embora não se diga, neste dispositivo, que este compromisso haja de ser inscrito para ser direito real, esta necessidade de inscrição e os próprios requisitos de que se deva revestir este compromisso se encontram expressados no art. 1.417 do vigente Código Civil. Não poderá haver cláusula de arrependimento para que se possa configurar direito real – conjugando-se o art. 1.471 com o 1.225, VII – acabando-se por concluir que deve o compromisso estar inscrito, para ser direito real.”[20]

Estas considerações são fundamentais para tentarmos alcançar a natureza jurídica desta espécie contratual, na medida, que conforme alhures demonstrado, por estar permeada por características especiais, deve ser identificada dentro do sistema jurídico como uma espécie especial de contrato preliminar.

Os atributos da irretratabilidade e a constituição de direito real em beneficio do promitente comprado, são os elemento cruciais para identificação da natureza jurídica do compromisso de compra e venda.

Não há uma definição harmoniosa em nossa doutrina quanto à classificação do direito real que refletido pelo registro do compromisso de compra e venda.

PABLO STOLZE ao comentar o tema, afirma que:

“trata-se, pois, do direito real conferido ao promitente-comprador de um imóvel, em virtude de um contrato preliminar especial de compra e venda (compromisso de venda), firmado com o promitente-vendedor, sem cláusula de arrependimento, em instrumento público ou particular, e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imobiliário.

Por isso, melhor seria colocá-lo em categoria própria, qual seja, de direito real à aquisição da coisa (ad rem), uma vez que não guarda a suficiente identidade com as duas outras categorias (gozo/fruição ou garantia) para o fim de encontra assento em qualquer delas”[21]

Neste mesmo sentido, encontramos as lições de ARNOLDO WALD, lecionando os seguintes ensinamentos:

“Preferimos conceituar a promessa como um direito real ad rem, direito de adquirir a coisa, ou seja, de incluir o imóvel em seu patrimônio – formando uma nova categoria no campo dos direitos reais, na qual incluiríamos, ao lado da promessa, o direito criado pelo pacto de retrovenda, cujas conseqüências são aliás análogas.”[22]

No entanto, para SERPA LOPES:

“parece indiscutível ter a promessa irretratável de venda o caráter de direito real de gozo, pois o que visou o legislador não foi afetar a coisa ao pagamento preferencial do credor, mas, sim, conferir ao promissário comprador uma prerrogativa sobre a coisa vendida”[23]

Enquanto que para ORLANDO GOMES:

“O direito real sui generis do compromissário reduz-se, verdadeiramente, à simples limitação do poder de disposição do proprietário que o constitui. Uma vez registrado, proibido fica de alienar o bem, e se, o fizer, o compromissário-comprador, sendo titular de um direito com seqüela, pode reivindicar a propriedade do imóvel, tanto que execute o contrato de compromisso, exigindo o cumprimento da obrigação contraída pelo promitente vendedor. Não se trata, pois, de um direito pessoal, como se afigura a alguns escritores.”[24]

ARRUDA ALVIM destaca em suas lições que:

“Parecem-nos oportunas duas observações:

A primeira diz respeito ao plano dogmático, paralelamente ao que está no Código Civil e com precedentes de lei. Será que, realmente, o compromisso de compra e venda faz nascer um direito real? Ou então é algo diverso, e no linguajar de Pontes de Miranda, que tratou longamente deste assunto, e de um ilustre magistrado e professor de direito, atualmente Ministro do Supremo Tribunal Federal, Antonio Cézar Peluso, seria, não um direito real, desde que submetido o compromisso a um dos requisitos do direito real, qual seja o da publicidade registral? (v. nota 250).

Em nosso sentir, esta última moldura dogmática teria sido preferível.”[25]

Preferimos, entender como AZEVEDO JÚNIOR, que arremata a questão com objetividade e realismo, vejamos:

“O problema da classificação parece secundário. “Las classificaciones no son ni verdaderas ni falsas, son serviciales o inútiles” e, no caso, não cremos que tenham sido elas de utilidade para se extraírem as conseqüências práticas desejadas pelo estudo.

O fato é que aqui vicejou um direito real com características muito peculiares que impossibilitaram enquadrá-lo nas classificações usuais.”[26]-[27]

Neste caminho, ARRUDA ALVIM complementa esclarecedoramente a posição consolidada por AZEVEDO JÚNIOR, vejamos:

 “Em termos estritamente práticos, todavia, vale dizer, de funcionalidade e operatividade jurídicas, parece que tanto faz considerar uma obrigação com eficácia real, quanto considerar um direito real, uma vez que as conseqüências, no que diz com o regime jurídico, são praticamente as mesmas”[28]

Se a doutrina não é sólida quanto à classificação do direito real existente quanto ao compromisso registrado, é fato a existência deste direito provoca consequências, como bem ressalta ORLANDO GOMES, resumindo estas consequências da seguinte forma:

“a) investido na posse do bem, pode o titular usá-lo sem restrições e fruir suas utilidades; b) o direito do promitente-comprador é oponível a terceiros; c) pode aliená-lo mediante cessão; d) responder pelas obrigações, que gravam o imóvel, de natureza fiscal ou civil; e) extingue-se com o cancelamento da averbação.”[29]

É necessário ainda observar, que com o passar do tempo, tanto a doutrina como a jurisprudência vêm abandonando a necessidade de registro do compromisso de compra e venda como requisito necessário para assegurar ao promitente comprador o direito de promover execução coativa do contrato, haja vista que o entendimento de que o promitente-vendedor assume uma obrigação de fazer frente ao promitente-comprador.

DARCY BESSONE ao trabalhar a questão da prescindibilidade de registro, colacionou em sua obra importante resenha feito por MARIO AGUIAR MOURA a respeito do tema, vejamos:

“Nos autores mais modernos, a tese da prescindibilidade do registro encontra eco. A maioria absoluta esposa o ponto de vista de que não é do registro que há de advir o direito à adjudicação, mas do contrato com cláusula de arrependimento e da quitação do preço. Entre outros, invoquem-se assertivas de Orlando Gomes, em parecer publicado em RT, vol. 469, págs. 42/35 (sic); José Osório de Azevedo Júnior, “Compromisso de Compra e Venda”, pág. 21; Agathe Elza Shimidt da Silva, “Compromisso de Compra e Venda no Direito Brasileiro”, pág. 126; Arnaldo Bizzardo, “Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano” pág. 151; José Antônio de Castro, “Execução no Código de Processo Civil, pág. 240; Caio Mário da Silva Pereira, “Instituições” vol. IV, pág. 314 (Promessa de compra e venda de imóveis. n. 102.2.3)”[30]

Neste passo, trataremos adiante em tópico exclusivamente dedicado a tema, a forma adequada de buscar a satisfação coativa do compromisso, qual seja, por via da ação de adjudicação compulsória.

3.2. Evolução histórica.

Compreender a história é compreender as raízes do instituto jurídico analisado, e no caso da promessa de compra e venda, é perceber o impacto social de seu desenvolvimento e sua relevância para sociedade, ocorrido ao longo de décadas, vez que pela existência deste pacto, viabilizou-se para as mais diversas classes sociais a instrumentalização do sonho de conquistar o direito de propriedade sobre bens imóveis.

3.2.1 Código Civil de 1916.

Embora PONTES DE MIRANDA[31] indique que nas Ordenações Afonsinas (Livro IV, Título 57, §1º)[32] havia previsão de uma espécie de promessa de venda, é certo que de forma mais concisa, o nosso Código Civil de 1916 em seu artigo 1.088, trouxe as primeiras linhas para a construção desta modalidade de contrato preliminar, vejamos:

“art. 1.088. Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos arts. 1.095 a 1.097”.

Percebemos pela leitura do artigo destacado, que no revogado Código Civil era aceita a possibilidade de arrependimento, ressalvado o direito de indenização da parte que entender prejudicada pelo negócio jurídico desfeito.

Muito embora no Código Civil de 1916 não constar disposição expressa quanto aos contratos preliminares, é certo que alguns autores consideram o artigo 1.088 como sendo a base fundamental para o desenvolvimento da modalidade contratual estudada. A corroborar com o afirmado, podemos citar trecho da obra de CAIO MÁRIO em que o autor se inclina ao citado posicionamento, utilizando-se da seguinte assertiva:

“Em torno desse artigo ensaiaram nossos doutrinadores os primeiros passos na construção dogmática do contrato preliminar, a qual é figura igual ou superior às mais adiantadas.”[33]

3.2.2 O Decreto-Lei nº 58 de 10 de dezembro de 1937 e as legislações posteriores que trouxeram expressivas modificações em seu texto.

É certo, que o Brasil até o inicio da década de 30, ainda concentrava a força de suas economias na produção e cultivo agrícola, no entanto, os ânimos da revolução industrial que movimentavam o mundo na década de 30, modificaram o perfil do econômico do país, trazendo uma nova realidade ao povo brasileiro. O Brasil abriu-se às mais diversas formas de geração de riquezas, dentre elas, houve a valorização e a expansão do mercado imobiliário, possibilitando as mais diversificadas classes sociais o acesso à propriedade de bem imóvel.

Neste contexto, cada vez mais se encontrava disseminada a pratica de venda parcelada de imóveis urbanos e rurais. Com efeito, em 10 de dezembro de 1937 foi editado o Decreto-Lei nº 58, com a expectativa de proteger o compromissário comprador contra a voracidade financeira dos empreendedores urbanos e rurais, e tanto era assim, que em sua justificativa foi expressado este ideal nos seguintes termos:

“Considerando que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos”.

Este instrumento normativo inovou ao trazer um formato específico ao compromisso de compra e venda, caracterizando em seu artigo nº 11[34] a configuração exigida para validade.

Ponto fulcral do Decreto-Lei 58/37 encontrava-se inserido em seu artigo 22, que atribuía direito real oponível a terceiro, e ainda, a possibilidade de adjudicação compulsória ao compromissário comprador, quando feito o registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis.

Pouco tempo depois, o Decreto nº 3.079/38 disciplinou em seu artigo 22 que:

“as escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta Lei, compreendas nesta disposição as escrituras de promessa de compra e venda de imóveis em geral”.

Outra alteração expressiva foi introduzida pela publicação da Lei nº 649/49 que alterou a redação do artigo nº 22 do Decreto-Lei nº 58/37, fazendo constar neste a seguinte redação:

“Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato da sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros e lhes confere o direito de adjudicação compulsória, nos têrmos dos artigos 16 desta lei e 346 do Código do Processo Civil.”

Comentando a mencionada inovação legislativa, PONTES DE MIRANDA apresenta uma síntese muito elucidativa a respeito da destacada modificação legislativa, vejamos:

“a) que explicitamente se tira a eficácia especial se há cláusula de arrependimento; ...d) que se riscaram os dizeres compreendidas nesta disposição as escrituras de promessa de venda de imóveis em geral”[35]

Esta observação é de grande importância, pois lembremos que na época havia forte posição doutrinária que manifestava entendimento de que mero contrato particular não gerava direito à adjudicação compulsória do bem imóvel compromissado à venda. Dessarte, com a destacada alteração legislativa, restou claro que esta modalidade de contrato preliminar é provida de força de direito real, podendo ser oposta contra terceiro, gerando direito ao promissário comprador de adjudicação compulsória, quando inscrito nos livros registrais[36].

Tempos depois, o Decreto-Lei nº 745/69, serviu para suprir outra grande divergência doutrinária e jurisprudencial que pairava quanto ao texto do Dec. Lei nº 58/37, qual seja a constituição em mora do compromitente comprador.

Neste particular, o artigo 1º do citado Decreto-Lei, tratou da matéria da seguinte forma:

“Nos contratos a que se refere o art. 22, do Dec.-lei 58, de 10.12.1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação judicial ou por intermédio do cartório de registro de títulos e documentos, com 15 dias de antecedência”

Aliás, oportuna é a lembrança de que o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 76, estendendo os efeitos da destacada alteração normativa, inclusive, para os compromissos não registrados[37]

3.2.3 Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) e o Código Civil de 2002.

A Lei 6.766/79, revogando parcialmente o Decr. Lei nº 58/37, sendo que na parte que nos interessa, dispôs expressamente em seu artigo 25, quanto ao caráter de irretratabilidade da promessa, realizada sobre imóveis não loteados, vejamos:

“Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito à adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.”

Além disso, o artigo nº 26 da citada legislação, autorizou a celebração do compromisso, tanto por escritura pública, quanto por instrumento particular, que levado a registro, produzem os efeitos reais já estudados.

Já no Código Civil, conforme ressaltado na introdução deste trabalho, o contrato de promessa de compra e venda encontra amparo nos artigos 1.417 e 1.418, se mantendo inalteradas as disposições normativas anteriores não conflitantes.

Forma do compromisso de compra e venda.

O compromisso de compra e venda deve seguir, em primeiro lugar, os requisitos de validade previstos para formação do negócio jurídico (artigo  104 do Código Civil), podendo, como visto alhures, ser feito por instrumento público ou instrumento particular, cabendo à vontade das partes adotar o modelo mais conveniente ao ato.

Outra observação interessante é a necessidade de outorga uxória para formação do contrato de compromisso do compra e venda, exceto, como bem observa BDINE JUNIOR, na hipótese dos cônjuges haverem contraído núpcias sob o regime da separação absoluta[38].

No entanto, ARNALDO RIZZARDO adverte que:

 “Quando, porém, se procede à leitura do parágrafo único do art. 439 do CC/2002, conclui-se que o compromisso sem o consentimento do outro cônjuge pode ser válido no que se refere aos efeitos meramente obrigacionais que dele resultam. Ou seja, sem o consentimento do outro cônjuge, a promessa só pode produzir efeitos obrigacionais, mas não constituirá direito real.”[39]

Oportuno ainda registrar, que no artigo 26[40] da Lei 6.766/79, encontramos um rol de especificações, necessária para instrumentalização do compromisso de compra e venda, quando realizado a despeito de imóveis loteados

Quanto para os compromissos realizados sobre imóveis não loteados, é conveniente o registro de que se encontra superado o entendimento de que é necessária escritura pública para que o promitente comprador exerça seu direito de adjudicação, isto porque, conforme restou melhor delimitado nos apontamentos históricos feitos neste trabalho, é certo que alteração legislativa inserida no artigo 22 do Decreto-Lei 58/37, através da Lei 649/49, que substituiu a palavra “escritura” por “contrato”, exauriu o vertente questionamento, diante da clareza de suas palavras.

3.4. O arrependimento.

Antes do Decreto-Lei nº 58/37, não existiam meios para compelir o promitente vendedor a ser compelido ao cumprimento do contrato.

Neste passo, o referido Decreto-Lei veio para coibir este tipo de prática desonesta que existia, assumindo nítida defesa ao compromissário comprador, posto que quitado o preço ajustado, o compromissário-comprador possui meios para exigir o cumprimento do contrato.

Aliás, nas próprias justificativas do Decreto-Lei, há registro expresso que sua finalidade é afastar a desonesta prática dos loteadores de se arrepender da venda, após o pagamento do preço do bem, vejamos:

“O PRESIDENTE DA REPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL, usando da atribuição que lhe confere o artigo 180 da Constituição:

Considerando o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda mediante o pagamento do preço em prestações;

Considerando que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e venda;

Considerando que êsse dispositivo deixa pràticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a solvabilidade das emprêsas vendedoras ;

Considerando que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos;

Considerando ainda que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de propriedade dos vendedores;”

Ademais, vale o registro de que, inclusive, o tema era de tamanha repercussão, que o Supremo Tribunal Federal editou a súmula 166, que dispõe o seguinte:

“É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do decreto-lei 58, de 10/12/1937.”

Para PONTES DE MIRANDA,

“O direito de arrependimento supõe contrato em que não houve começo de pagamento. Porque, tendo havido começo de pagamento, nenhum dos contratantes tem direito de se arrepender, pela contradição que entre firmeza e incerteza de contrato”[41]

No entanto, AZEVEDO JÚNIOR adverte que:

“Não tendo havido impedimento, porém, para que as partes, por força do princípio da autonomia da vontade, ajustem uma promessa de contratar venda e compra de imóvel não loteado, estipulando cláusula de arrependimento. Mas teremos aí, então, a rigor, um outro contrato, distinto do compromisso de que tratamos até agora e submetido a normas especiais”[42]

Esta distinção feita por AZEVEDO JÚNIOR está moldada nos fundamentos traçados por ORLANDO GOMES, citado na introdução deste trabalho, donde explicita-se a diferença entre “promessa” e “compromisso” de venda e compra.

A questão de arrepender-se é simplificada, quando atingir apenas as arras fixadas pelas partes, devendo ser exercido o direito dentro do prazo previsto. Caso não tenha sido fixado prazo para o exercício do arrependimento, PONTES DE MIRANDA esclarece que:

“O direito de arrependimento tem de ser exercido, na dúvida, antes de se cumprir o contrato ou pré-contrato (arrha pacto imperfecto data) ou de se haver iniciado o cumprimento. Se um dos interessados pede a execução, voluntária ou forçada, o outro tem de exercer o direito de arrependimento, perdendo as arras ou restituindo-as em dobro, ou deixar que o direito formativo preclua. O direito de arrependimento do interessado que pediu o cumprimento já precluíra com o pedido mesmo. Também preclui o direito de arrependimento de quem iniciou o cumprimento (não bastam porém simples atos de aprontamento do cumprimento), ou exigir do credor a prática do ato, positivo ou negativo, necessário ao adimplemento.”[43]

Com efeito, havendo a fixação de arras penitenciais, é possível o exercício do direito de arrependimento até o inicio da execução do contrato. Iniciada a execução contratual, o compromisso assume caráter irretratável e irrevogável.

Todavia, tratando-se de compromisso particular onde restou pactuada cláusula de arrependimento, oportuno é o registro de que o Supremo Tribunal Federal sumulou entendimento de que:

No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.[44]

É certo ainda, que MARIA HELENA DINIZ ao tratar das formas de extinção desta modalidade de contrato, traz pontual observação, informando que:

“Todavia, a irretratabilidade não obsta a resolução do contrato por inadimplemento, nem sua dissolução por mútuo acordo, de modo que, se no compromisso de venda for colocada uma condição resolutiva como sanção para inexecução das cláusulas contratuais por parte do compromissário-comprador, não perderá o contrato o caráter de direito real”.[45]

Por derradeiro, oportuna a lembrança feita por CARLOS ROBERTO GONÇALVES ao lecionar que

“Em se tratando de imóvel não loteado, lícito afigura-se convencionar o direito de arrependimento, afastando-se, com isso, a constituição do direito real.”[46]

3.5 Adjudicação compulsória.

O compromisso irretratável de compra e venda, por possuir eficácia de direito real, gera a possibilidade do compromissário comprador exigir a adjudicação compulsória[47] se quitado o preço.

Se o compromisso estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com o pagamento do preço ajustado, faculta ao compromissário comprador o exercício do direito de promover ação de adjudicação compulsória em face de compromissário comprador, que tramitará pelo rito sumário, que na hipótese de procedência, o Juiz por sentença, outorgará escritura definitiva do imóvel ao compromissário comprador, conforme orienta a dicção do artigo 275, II, g, do Código de Processo Civil.

Problema surge com relação ao compromisso de compra e venda não registrado. Isto porque, é certo que o registro do compromisso exterioriza a eficácia do direito real, viabilizando a ação de adjudicação compulsória, conforme alhures ressaltado. No entanto, no caso do compromisso não registrado, embora desprovido de eficácia real, havia entendimento pacificado, antes do Código Civil atual, que o compromissário comprador poderia exigir o cumprimento da avença com utilizando-se de demanda fundada em direito pessoal, nos termos do artigo 639 do Código de Processo Civil, atualmente revogado pelo artigo n. 466-B, diante da Lei 11.232/05.

Ao tratar sobre o revogado artigo 639 do CPC, VICENTE GRECO FILHO  contava que

“O art. 639 trata das promessas de contratar, estabelecendo que: 'se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumpriu a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado'. Para que se obtenha esse resultado, é preciso que o pré-contrato seja válido”[48]

Nesta linha, o Superior Tribunal de Justiça firmou precedente informando que:

“A circunstância do compromisso de compra e venda ter sido celebrado através de instrumento particular não registrado não inviabiliza, por si só, a adjudicação compulsória, apresentando-se hábil a sentença a produzir os efeitos da declaração de vontade”[49]

Ademais, o Supremo Tribunal Federal harmonizando a situação, regulou a matéria editando a Súmula 239, especificando que:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

A citada súmula foi muito útil para esclarecer que do ponto de vista processual, posto que tornou-se irrelevante se a ação encontra-se fundada em direito real ou pessoal, fato é que a quitação do preço autorizava ao compromissário comprador o exercício do direito de promover a execução do contrato fundada no revogado artigo 639 do Código de Processo Civil.

Atualmente o panorama é outro, novas divergências passaram a existir sobre o tema após a vigência do atual Código Civil. É certo que o artigo 1.417 do Código Civil, regulou a matéria, exigindo o registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis, como condição de eficácia do direito real conferido ao compromissário comprador. No entanto, este posicionamento não é unânime, pois como restou afirmado pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar Júnior:

“sabemos que as pessoas, quanto mais simples, menos atenção dão à forma e à exigência de regularizar seus títulos. A experiência revela que os contratos de promessa de compra e venda de imóveis normalmente não são registrados. Não há nenhum óbice em atribui-lhes eficácia entre as partes, possível mesmo a ação de adjudicação, se o imóvel continua registrado em nome do promitente vendedor”.[50]

Nesta toada, na tentativa de pacificar o tema, o Conselho Federal de Justiça formou entendimento registrado pelo Enunciado nº 95, da 1ª Jornada de Direito Civil, de que

“o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)”

Com efeito, nota-se que a jurisprudência após a vigência do atual Código Civil, ainda assim, continua resistente a conferir ao compromissário comprador exercitar o direito de adjudicação compulsória, apenas quando registrado o compromisso de compra e venda do bem.

Comentando esta divergência, ARNALDO RIZZARDO arremata a questão, lembrando que “Confere-se o direito. O nome que se dá à ação não é tão importante quando o direito procurado”[51].

3.6 Aspectos relevantes sobre o registro do compromisso de compra e venda

Efeitos importantes nascem a partir do registro do compromisso de compra e venda nos Cartórios de Registro de Imóveis, dos quais, pelas linhas sublinhadas neste trabalho, podemos sintetizá-los nos seguintes apontamentos:

a) Invocação do efeito erga omnes, vez que diante do registro do compromisso, viabilizado estará a direito real conferido ao compromissário comprado, dando publicidade a terceiros da alienação ocorrida.

b) Com o registro do compromisso de compra e venda do imóvel, é possível realizar cessão de seus direitos, independentemente do consentimento do compromissário vendedor, preservada a eficácia de direito real do contrato originário, vez que a cessão estará provida de idêntica eficácia.

c) Outra segurança que o registro do compromisso de compra e venda implica, é que no caso de ser decretada a falência do compromissário vendedor, ou mesmo do compromissário comprador, não ocorre a resolução do compromisso diante do estado da declaração do estado de insolvência, sendo o que se extraí da redação do artigo 30 da Lei 6.766/79.

d) Como visto alhures, é certo ainda que a partir do registro do compromisso de compra e venda, não existirá qualquer discussão a respeito da possibilidade do compromissário comprador exercitar seu direito à adjudicação compulsória do bem compromissado, já que as divergências se encontram traçadas no campo de quem postula o exercício de adjudicação compulsória, provido de compromisso sem registro no álbum imobiliário.

e) Outro aspecto relevante do registro encontra-se situado na necessidade de notificação do compromissário comprador, no caso de inadimplência, para que seja facultado ao mesmo a possibilidade de purgar a mora dentro do prazo legalmente previsto para a espécie de contratual praticada entre as partes.

f) Relevante ainda recordarmos que com o registro do compromisso, resta configurado o direito de sequela ao compromissário comprador, já que na ausência do registro, longa discussão foi travada a respeito da possibilidade do compromissário comprador exercitar a defesa do bem em sede de bem embargos de terceiro, sendo necessário, inclusive, a edição da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça para pacificar a questão, informando que “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

Conclusões.

1. A promessa de compra e venda é uma modalidade de contrato muito usual em nossos tempos, que conforme ficou registrado na introdução deste trabalho, encontra-se situada dentro do Código Civil nos artigos 1.417 e 1.418.

2. A promessa de compra e venda é, sem dúvidas, um contrato preliminar que objetiva a realização de um futuro contrato de compra e venda.

3.A destacada modalidade contratual, quando celebrada validamente, produz efeito para todas as partes nela figurante, restando um obrigado a vender e o outro obrigado a comprar.

4. O direito do promitente comprador encontra-se inserido no rol dos direitos reais de que trata o artigo 1.225 do Código Civil, especificamente em seu inciso VII.

5. Os atributos da irretratabilidade e a constituição de direito real em beneficio do promitente comprado, são os elemento cruciais para identificação desta modalidade contratual.

6. Tanto a doutrina como a jurisprudência vêm abandonando a necessidade de registro do compromisso de compra e venda como requisito necessário para assegurar ao promitente comprador o direito de promover execução coativa do contrato, haja vista que o entendimento de que o promitente-vendedor assume uma obrigação de fazer frente ao promitente-comprador.

7. O compromisso de compra e venda deve seguir, os requisitos de validade previstos para formação do negócio jurídico (artigo  104 do Código Civil), podendo, ser celebrado por instrumento público ou instrumento particular, cabendo à vontade das partes adotar o modelo mais conveniente ao ato.

8. O compromisso irretratável de compra e venda, por possuir eficácia de direito real, gera a possibilidade de o compromissário comprador exigir a adjudicação compulsória[52] se quitado o preço.

9. Se o compromisso estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com o pagamento do preço ajustado, faculta ao compromissário comprador o exercício do direito de promover ação de adjudicação compulsória em face de compromissário comprador, que tramitará pelo rito sumário, que na hipótese de procedência, o Juiz por sentença, outorgará escritura definitiva do imóvel ao compromissário comprador, conforme orienta a dicção do artigo 275, II, g, do Código de Processo Civil.

10. O combate ao arrependimento, registrado na legislação e na doutrina nasceu para afastar a desonesta prática dos loteadores de se arrepender da venda, após o pagamento do preço do bem

11. Com o registro do compromisso de compra e venda do imóvel, é possível realizar cessão de seus direitos, independentemente do consentimento do compromissário vendedor, preservada a eficácia de direito real do contrato originário, vez que a cessão estará provida de idêntica eficácia.



Referências
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WALD, Arnoldo, Direito das Coisas, 11. ed., São Paulo: Saraiva, 2002.

Notas:

[1]GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro, Forense, 2008. pág. 291.
[2]DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. 20ª ed. São Paulo, Saraiva, v.3, p.23.
[3]GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume IV: contratos, tomo I : teoria geral – Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. 7ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011, pág. 76.
[4]Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
[5] Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.
[6]Op. cit. pág. 222.
[7]VENOSA, Sílvio Salvo, Direito Civil – Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos, 3. ed., São Paulo: Atlas, 2003, v. II, p. 499.
[8]Op. cit. pág. 228.
[9]GOMES, Orlando, op. cit., pág. 229.
[10] GAGLIANO, Pablo Stolze. op. cit., pág. 298.
[11]GAGLIANO, Pablo Stolze. Op. cit. pág. 186.
[12]GOMES, Orlando, op. cit., pág. 159.
[13] ROPPO, Enzo. O contrato. Trad. De Ana Coimbra e M Januário C. Gomes. Coimbra: Livr. Almeida, 1988. págs. 102-103.
[14]GOMES, Orlando, op. cit., pág. 288.
[15] Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
[16] Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
[17]ARRUDA ALVIM, José Manuel de. Comentários ao código civil brasileiro, volume XI, tomo I: livro introdutório ao direito das coisas e o direito civil/ Coordenadores: Arruda Alvim, Thereza Alvim e Alexandre Clápis. Rio de Janeiro: Forense, 2009. pág. 176.
[18]GOMES, Orlando, op. cit., pág. 290.
[19]GOMES, Orlando, op. cit., pág. 291.
[20] ARRUDA ALVIM, op. cit. pág. 324.
[21]GAGLIANO, Pablo Stolze, Código Civil Comentado, cit., v. XIII, p. 225.
[22]WALD, Arnoldo, Direito das Coisas, 11. ed., São Paulo: Saraiva, 2002, p. 253.
[23]  SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil, 4. ed. 1962. vol. VI, pág. 39.
[24]GOMES, Orlando, op. cit., pág. 296.
[25] ARRUDA ALVIM, op. cit. pág. 325.
[26] AZEVEDO JUNIOR, José Osório de. Compromisso de compra e venda. 4ª ed. São Paulo: Malheiros. Pág. 66.
[27]  Neste trecho, AZEVEDO JUNIOR transcreve palavras Genaro R. Curió, extraídas de Notas sobre derecho y lenguage, Buenos Aires, 1973, p. 72.
[28] ARRUDA ALVIM, op. cit. 325-326.
[29] GOMES, Orlando, op. cit., pág. 296.
[30]BESSONE, Darcy, Direitos Reais. São Paulo: Saraiva, 1988, pág. 416.
[31]MIRANDA, Pontes de, Tratado de Direito Privado, t. XIII, §1.506, 4ª ed., p. 205-206.
[32]“Diz o direito que se dous homees fazem algum contauto d'aveença, ou de venda, ficarão para fazer estromento de certidooe, aquelle, que ouver de fazer o estromento, se possa quitar, se quiser, ante que o estromento faça”
[33]SILVA PEREIRA, Caio Mário da, Instituições de Direito Civil, 2ª ed., Forense, 1970, III, pág. 61.
[34] Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações :
a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;
b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição ;
c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;
d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;
e) juros devidos sôbre o débito em aberto e sôbre as prestações vencidas e não pagas;
f) cláusula penal não superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;
g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros onus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;
h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.
§ 1º O contrato, que será manuscrito, dactilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas devidamente reconhecidas as firmas por tabelião.
Ambas as vias serão entregues dentro em 10 dias ao oficial do registo, para averba-las e restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes.
§ 2º E’ indispensável a outorga uxória quantos seja casado o vendedor.
§ 3º As procurações dos contratantes que não tiverem sido arquivadas anteriormente sê-lo-ão no cartório do registo, junto aos respectivos autos. 
[35] PONTES DE MIRANDA, op. cit., XIII, § 1.434, 2, p. 40.
[36] RT 417/421.
[37] Súmula nº 76 do STJ: “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóveis não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.
[38] BDINE JÚNIOR, Hamid Charaf, Compromisso de compra e venda em face do Código Civil de 2002: contrato preliminar e adjudicação compulsória, RT, vol. 893, p. 58.
[39]RIZZARDO, Arnaldo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano : Leis 6.766/79 e 9.785/99, 8ª ed., São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2010, pág. 146.
[40] “Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.
§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.
§ 3o Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 4o A cessão da posse referida no § 3o, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais” (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 5o Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no § 3o converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
[41]Op. cit., III, pág. 204.
[42]Op. cit., pág. 249.
[43]MIRANDA, Pontes de, Tratado de Direito Civil, v. 24, § 2.928, n. 2.
[44] Súmula 412 do STF.
[45] DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imóveis, São Paulo: Saraiva, 2009, pág. 193
[46] GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito das coisas, São Paulo: Saraiva, 1997, v.3, p. 157.
[47]Art. 16 do Decreto-Lei 58/37.
[48]GRECO FILHO, Vicente, Direito Processual Civil Brasileiro, 16ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003, v. 3, p. 65-6.
[49] Resp. 643-RS, da 4ª turma do STJ.
[50] Aguiar Júnior, Ruy Rosado de. “Projeto do Código Civil – as obrigações e os contratos”. RT, 775:27  apud GONÇALVES, Carlos Roberto. Curso de direito civil brasileiro. 3ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 487.
[51] Op. cit., pág. 219.
[52]Art. 16 do Decreto-Lei 58/37.
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