Impenhorabilidade do bem de família e contratos de locação comercial

NOÇÕES GERAIS SOBRE BEM DE FAMÍLIA
Espécies de bem de família
No Brasil, atualmente, existem duas espécies de bem de família:
a)       bem de família convencional ou voluntário (arts. 1711 a 1722 do Código Civil);
b)      bem de família legal (Lei nº 8.009/90).

Bem de família legal
O bem de família legal consiste no imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar.
Considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.
Na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do Código Civil (bem de família convencional).

Proteção conferida ao bem de família legal
O bem de família legal é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas na Lei nº 8.009/90.

Se alguém está sendo executado e é penhorado seu bem de família, qual é o momento processual para que alegue a impenhorabilidade?
O devedor deverá arguir a impenhorabilidade do bem de família no primeiro instante em que falar nos autos após a penhora.

Se o devedor não alegar a impenhorabilidade do bem de família no momento oportuno, haverá preclusão?
NÃO. A impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública, dela podendo conhecer o juízo a qualquer momento, antes da arrematação do imóvel, desde que haja prova nos autos. Logo, mesmo que o devedor não tenha arguido a impenhorabilidade no momento oportuno, é possível sua alegação desde que antes da arrematação do imóvel (STJ. 4ª Turma. REsp 981.532-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 7/8/2012).




EXCEÇÃO DO INCISO VII DO ART. 3º DA LEI DO BEM DE FAMÍLIA
O art. 3º da Lei nº 8.009/90 traz as hipóteses em que o bem de família legal pode ser penhorado.
Veja o que diz o inciso VII:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Gostaria de tratar sobre esse inciso VII com duas situações que se distinguem por um pequeno detalhe. Acompanhe.

CASO 1. Imagine a seguinte situação hipotética:
Pedro aluga seu apartamento para Rui (locatário).
João, melhor amigo de Rui, aceita figurar no contrato de locação como fiador.
Após um ano, Rui devolve o apartamento, ficando devendo, contudo, quatro meses de aluguel.
Pedro propõe uma execução contra Rui e João cobrando o valor devido.
O juiz determina a penhora da casa em que mora João e que está em seu nome.

É possível a penhora da casa de João, mesmo sendo bem de família?
SIM. A impenhorabilidade do bem de família não se aplica no caso de dívidas do fiador decorrentes do contrato de locação. É isso o que diz o inciso VII do art. 3º da Lei nº 8.009/90 acima transcrito. Por favor, leia novamente.

Esse inciso VII do art. 3º é constitucional? Ele é aplicado pelo STF e STJ?
SIM. O STF decidiu que o art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90 é constitucional, não violando o direito à moradia (art. 6º da CF/88) nem qualquer outro dispositivo da CF/88. Nesse sentido: STF. 1ª Turma. RE 495105 AgR, Rel. Min. Marco Aurélio, julgado em 05/11/2013.
O STJ, por sua vez, editou um enunciado sobre o tema:
Súmula 549-STJ: É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

CASO 2. Imagine agora outra situação hipotética:
Fábio possui uma sala comercial em um edifício empresarial.
Ele aluga essa sala para Pedro ali instalar uma loja.
Ricardo, melhor amigo de Pedro, aceita figurar no contrato de locação como fiador.
Após um ano, Pedro devolve a sala comercial, ficando devendo, contudo, quatro meses de aluguel.
Fábio propõe uma execução contra Pedro e Ricardo cobrando o valor devido.
O juiz determina a penhora da casa em que mora Ricardo e que está em seu nome.

É possível a penhora da casa de Ricardo, mesmo sendo bem de família?
NÃO.
Não é penhorável o bem de família do fiador no caso de contratos de locação comercial.
Em outras palavras, não é possível a penhora de bem de família do fiador em contexto de locação comercial.
STF. 1ª Turma. RE 605709/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, red. p/ ac. Min. Rosa Weber, julgado em 12/6/2018 (Info 906).

Segundo o Ministro Marco Aurélio, apesar de a lei não distinguir o tipo de locação, não se pode potencializar a livre iniciativa em detrimento de um direito fundamental que é o direito à moradia.
Cuidado para não confundir:
O bem de família (casa, apartamento etc.) do fiador de um contrato de locação
pode ser penhorado caso o locatário não pague os alugueis?
Se a locação é residencial: SIM
Em tese, o fiador irá perder o bem de família.
É uma exceção à impenhorabilidade do bem de família.
Se a locação é comercial: NÃO
O fiador não irá perder o bem de família.
Não é exceção à impenhorabilidade do bem de família.
Ex: Rui é locatário de um apartamento onde mora. João foi seu fiador. Se Rui não pagar o aluguel, o bem de família de João pode ser penhorado.
Ex: Pedro é locatário de uma sala comercial, onde montou uma loja. Ricardo foi seu fiador. Mesmo que Pedro não pague o aluguel, o bem de família de Ricardo não poderá ser penhorado.

Formas como esse tema pode aparecer em provas objetivas:
• A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Item CERTO (fundamento: lei)
• É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Item CERTO (fundamento: súmula)
• Não é penhorável o bem de família do fiador no caso de contratos de locação comercial. Item CERTO (fundamento: decisão do STF)



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